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Israel : la bureaucratie est responsable des 53% d’augmentation du prix des maisons

Le Centre Taub dit que le marché ne parvient pas à répondre adéquatement à l’augmentation de la demande et des prix.

Selon le rapport publié par le Centre Taub pour les Études de Politique Sociale plus tôt cette semaine, le prix des maisons israéliennes a augmenté de 53% après l’inflation entre 2007 et 2013. Cette hausse a été attribuée à une demande croissante causée par une lourde bureaucratie, les taux d’intérêt bas et des allégements fiscaux.

Noam Gruber a écrit le chapitre du rapport sur le marché du logement, et a observé une forte baisse des taux d’intérêt en raison de difficultés économiques à l’échelle mondiale- combinée avec les pratiques d’imposition du marché des capitaux, qui a créé un avantage comparatif pour l’investissement immobilier – a conduit à une forte augmentation de la demande pour le logement. Il dit également que les obstacles bureaucratiques rigides empêchaient l’offre de logements d’augmenter d’une manière conforme à la demande, ce qui abouti à la concurrence entre les investisseurs et les jeunes ménages pour l’offre limitée de nouvelles résidences.

Israël a une bureaucratie tellement lourde que le marché immobilier est moins en mesure de répondre aux hausses des prix et de la demande que la plupart des autres pays du monde occidental. Ainsi, chaque augmentation de 1% du prix des maisons a conduit à une augmentation de seulement 0,38% de l’offre, selon le rapport. Cela se compare à une moyenne de 0,65% pour les 21 économies développées couvertes par le rapport.

Le rapport dit qu’il faut en moyenne 13 ans pour qu’un immeuble résidentiel soit complété en Israël- 2 d’entre eux pour la construction proprement dite, et les 11 autres années sur la planification et la délivrance des licences. Les approbations de divers comités de planification régionaux prennent généralement cinq ans et ceux des comités locaux encore trois ans.

En dépit de la forte hausse des prix de l’immobilier, le taux d’accession à la propriété demeure élevé en Israël. Le pourcentage de ménages qui n’est pas propriétaire d’une maison a chuté à 26,5% en 2012, la dernière année pour laquelle il y a des chiffres, de 27,7% six ans plus tôt, selon le rapport.

Le nombre de ménages qui possèdent deux maisons ou plus a augmenté de près de quatre fois, passant de 2,1% à 8,1%, une hausse qui était particulièrement marquée après 2006. Cette augmentation reflète l’attractivité de l’achat de maisons en tant qu’investissement plutôt qu’investir sur le marché boursier ainsi que d’autres formes d’investissement.

Mais les coûts de location ont également augmenté entre 2008 et 2011, faisant du tort aux plus jeunes et aux personnes âgées, qui représentent les secteurs de la population qui sont les plus susceptibles de louer. Le rapport du Centre Taub estime que leur revenu disponible a chuté de 5% pendant les années où au fur et à mesure ils dépensaient de plus en plus sur le loyer.

Le rapport a noté que si cette tendance au sein de la population de jeunes ménages continuait, à long terme il pourrait bien avoir un impact négatif sur les taux d’accession à la propriété israélienne, notant qu’une quantité excessive de richesses foncières se trouvait dans les mains de l’ancienne génération.

Le rapport a également montré que la solution à court terme est de faire que l’investissement dans l’immobilier résidentiel soit moins attrayant. À l’heure actuelle, seul les revenus de plus de 5080 NIS ($1,300) par mois sont soumis à l’impôt. Mais avec le loyer moyen en Israël étant seulement 2,500 shekels, la plupart des propriétaires paient peu ou rien sur les quelque 640 000 logements locatifs à travers le pays.

Le Centre Taub recommandait que les loyers soient imposables à un taux d’au moins 25%, ce qui équivaut à l’impôt sur les gains en capital perçus sur les placements en valeurs mobilières.

Pour les solutions à long terme, le rapport recommande que les processus de planification et d’approbation soient simplifiés et décentralisés, et que l’infrastructure de construction de nouveaux logements soient donnés aux autorités locales. La vente d’immeubles d’habitation devrait être fondée sur une majorité des locataires, plutôt que le Plan National 38, connu sous le nom Tama 38 en hébreu.

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