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Révolution : les frais d’avocat du promoteur, c’est fini !

Le ministère du Logement prend des résolutions draconiennes : les promoteurs ne pourront plus facturer leurs frais d’avocat aux acquéreurs ; en contrepartie, ils n’auront plus à émettre de garantie bancaire pour la TVA, un fonds gouvernemental s’en chargera.

L’un des principaux articles parmi ceux corrigés dans le droit commercial par le ministère du Logement stipule que les promoteurs ne pourront plus facturer les honoraires de leurs avocats aux acquéreurs, contrairement à la pratique actuellement en vigueur. Dans le même temps, les promoteurs n’auront plus à émettre de garanties bancaires pour la TVA, car un fonds gouvernemental s’en chargera, ce qui permettra à ces-derniers d’économiser des dizaines de millions de shekels, mais surtout aux banques de disposer de plus de 6 milliards de shekels supplémentaires à injecter dans le marché immobilier.
 
Au sein du ministère du Logement, qui a entrepris ces corrections depuis 9 mois, l’espoir est grand qu’elles soient entérinées en troisième lecture de la session estivale de la Knesset. Ces réformes ont été entreprises car il apparaissait évident que le droit commercial en matière de promotion immobilière était désuet et que certains de ses acteurs en exploitaient les failles au détriment des acquéreurs. Les corrections sont le fruit d’une coalition inter-bureaux composée notamment d’Elazar BAMBERGER, conseiller juridique auprès du ministère de la Construction et du Logement, Erez KAMENETZ, sous-Procureur général, ainsi que des représentants de l’autorité de protection des consommateurs, du ministère des Finances et de l’administration fiscale.
 » Il est de notre responsabilité de permettre à nos citoyens d’avoir accès à un logement à un prix abordable, tout en protégeant de façon légale ces-derniers au cours des différentes étapes y conduisant  » à déclarer au journal économique Calcalist le ministre du Logement et de la Construction Yoav GALANT.  » Lors de ma prise de fonction, j’ai pris conscience des failles du système en défaveur des acquéreurs ; avec ces corrections nous prétendons les protéger et les épargner des caprices et combines de certains professionnels du marché. »
Actuellement, les acquéreurs paient l’avocat du promoteur pour la future affectation des lots au cadastre [ndlr : démarche nécessaire pour être inscrit en tant que propriétaire au cadastre], frais dont les coûts ont été ramenés à 5,000 shekels en 2014. Le ministère du Logement et de la Construction a décidé d’annuler ce paiement, car il faussait le jugement des acquéreurs. De fait, et réglant l’avocat du promoteur, ils pensaient à tort que ce-dernier défendrait leurs intérêts, alors qu’il défend ceux du promoteur, rédigeant notamment les contrats de ventes. Ainsi, et partant de ce postulat, dans certains cas les acquéreurs n’ont pas sollicités d’avocats.
Est également argué qu’il est de la responsabilité du promoteur de livrer un bien pour lequel l’acquéreur sera inscrit en tant que propriétaire au cadastre, et qu’au même titre que le promoteur ne saurait facturer des frais annexes propres à l’architecte ou encore au revêtement, il doit en être de même pour ce qui est de son conseil juridique. Le but premier de cette démarche n’est pas l’économie pour l’acquéreur, mais avant tout de ne pas créer de liens entre lui et l’avocat du promoteur.

6 milliards de shekels supplémentaires

 Les corrections du texte de loi – le droit commercial – comprennent par ailleurs une rectification ayant encore plus d’impact sur le secteur immobilier, permettant notamment de sortir quelque peu le marché de l’impasse dans laquelle il se trouve en matière de crédit bancaire. De fait, en 2007 et après l’affaire  » Haftsiba  » fut imposé aux promoteurs de garantir tout paiement fait par leurs clients, afin d’éviter qu’en cas de faillite/défaillance du promoteur, ils se retrouvent et sans logement et sans leur argent. La plupart des promoteurs choisissent donc de délivrer des garanties bancaires, pour lesquelles la loi impose qu’elles couvrent également la TVA.
La correction porte sur la TVA et n’imposera plus aux promoteurs de délivrer des garanties bancaires pour cette dernière. Cette proposition fut soumise à première lecture de la Knesset par le député Elie COHEN (Kulanu) il y a 3 mois, avant d’être reprise et améliorée – avec l’accord du député – par le ministère du Logement, qui prévoit la création d’un fonds gouvernemental garantissant aux acquéreurs la restitution de la TVA en cas de faillite/défaillance du promoteur.
Selon l’Union des Constructeurs Israéliens, le budget des banques pour le seul secteur immobilier était en 2015 de 237 milliards de shekels, dont 38 uniquement pour les garanties bancaires, dans lesquels 17 % représentent la TVA, soit près de 6.5 milliards de shekels qui seront reversés à l’État et qui ne contribuent donc en rien au marché immobilier.
Et cette garantie est facturée 0.80 % aux promoteurs par les banques, soit environ 50 millions de shekels/an. Cette réforme aura pour impact de faire baisser le prix par logement de 1,000 à 2,000 shekels.
Elle permettra surtout d’injecter 6.5 milliards de shekels supplémentaires sur le marché. En effet, la BCI – Banque Centrale d’Israël, qui veille à l’équilibre des banques, impose à ces-dernières de ne pas consacrer plus de 20 % de leur budget crédit au marché immobilier. Le fait que la plupart des grandes banques atteignent ce seuil – et parfois le franchisse – explique pourquoi nombres de promoteurs peinent à trouver le financement nécessaire à la mise en chantier.
Le ministère espère donc pallier à ce dernier point avec cette règlementation.
Le fonds gouvernemental sera affilié au ministère des Finances et du Trésor et ne mobilisera que quelques dizaines de millions de shekels. De fait, et selon le ministère du Logement et de la Construction, ce fonds ne sera pas particulièrement exposé au regard du faible nombre de cas où ces garanties ont été utilisées. Lors des rares cas de de faillite/défaillance du promoteur, les banques et acquéreurs ont préféré avoir recours à un appel d’offres pour mener le projet à terme. Par ailleurs, seul la banque aura à communiquer avec le fonds.
Toutefois, Roni BRICK, Président de l’Union des Constructeurs Israéliens, contraste ces prévisions car  » la crise bancaire en matière de marché immobilier s’aggrave rapidement ; si la BCI ne change pas immédiatement sa politique en matière de budget [ndlr : pas plus de 20 % du budget crédit des banques alloué au marché immobilier], nous ne pourrons répondre aux attentes du gouvernement, ce qui entrainera une carence de plusieurs dizaines de milliers d’appartements. Certains d’entre nous craignent de ne plus pouvoir travailler d’ici 2 ans. »

Transparence pour l’acquéreur

Les corrections prévoient également plus d’informations pour l’acquéreur, telles que tout changement dans l’immeuble par rapport aux plans initiaux ou encore le devenir des terres mitoyennes au projet, afin d’éviter les situations fâcheuses lorsque les acquéreurs découvrent que leur immeuble comportera plus d’appartements que prévus ou une construction voisine non-désirée.
Les promoteurs ne pourront par ailleurs plus vendre d’appartements avant validation des plans, mais pourront toutefois les vendre en l’absence de permis de construire en s’engageant toutefois sur un délai quant à son octroi ; en cas de non-obtention dans les délais, l’acquéreur pourra se rétracter s’il le souhaite.
Jusqu’à présent, nombre de promoteurs imposent une avance non restituée en cas d’annulation de contrat ; désormais, et sous un délai de 10 jours, cette dernière ne pourra excéder 0.10 % du montant d’acquisition.
Par ailleurs, tout changement significatif dans le cahier des charges, qu’il s’agisse de l’appartement ou des parties communes – lobby, caves, etc…- sera considéré comme un manquement aux obligations du promoteur prises face à l’acquéreur.
Pour ce qui est d’organismes financiers autres que bancaires, ils devront – au même titre que les banques – délivrer des carnets de vouchers qui seront le seul moyen de paiement accepté. Sur ces-derniers apparait le montant payé par l’acquéreur. Ils permettent également un meilleur contrôle des appels de fonds permettant ainsi de payer en fonction de l’avancée des travaux et préservent l’acquéreur de l’utilisation de ces fonds à d’autres fins que la construction de son logement.
Cette correction vient du fait que ces-dernières années les compagnies d’assurance qui n’étaient pas soumises à cette règlementation [ndlr : les vouchers et leur mécanique] concurrençaient de plus en plus les banques, sans offrir les mêmes garanties aux acquéreurs, notamment pour les appels de fonds conformes à l’avancée des travaux.
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