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Groupement d’achat – que faut-il impérativement vérifier ?

Le groupement d’achat est destiné à permettre à un groupe d’individus d’acquérir un terrain et d’y construire, de manière autonome, un bâtiment comprenant plusieurs unités de logement dont ils seront les propriétaires.
À l’inverse des ventes en état futur d’achèvement (appelées communément «VEFA»), le groupement d’achat n’est pas régi par une législation spécifique et un encadrement strict.

Les acquéreurs dans ce types de projet s’exposent donc à un risque accru et, afin de le minimiser, d’éviter les embûches et de prévenir d’éventuels litiges, il leur sera recommandé de procéder à une série de vérifications préalablement à la signature du contrat d’acquisition.

Alors que les transactions de VEFA classiques s’effectuent conformément à la loi relative aux transactions immobilières, l’acquisition d’un bien au sein d’un groupement d’achat ne bénéficie pas d’un tel contrôle.

Par conséquent, les engagements des Parties concernant les étapes de la construction, le respect des délais, la garantie des fonds versés par les acquéreurs ainsi que l’observance des promesses du constructeur vis à vis de ces derniers seront uniquement régentées contractuellement.

De plus, lors d’une acquisition de type VEFA, le promoteur propose à la vente des unités de logement sur plans après qu’il ait acquis le terrain et obtenu les autorisations adéquates. Le prix de l’acquisition, hormis l’indexation, est donc définitif.

En revanche, le principe du groupement d’achat consiste en la substitution du promoteur par les acquéreurs eux-mêmes. Le prix final de chaque unité de logement n’est donc pas connu au préalable et varie au fur et à mesure de l’avancée de la construction et de l’obtention des autorisations des autorités compétentes.

Quelles sont les principales vérifications à effectuer préalablement ?

Le statut juridique de l’acquisition.
À l’instar de toute acquisition, il conviendra de  contrôler les caractéristiques juridiques spécifiques du bien immobilier et de sa construction. Notamment, il faudra déterminer qui sont les propriétaires du terrain, confirmer leur identité auprès du Cadastre, effectuer les vérifications d’usage auprès de la municipalité et prendre connaissance des étapes de la construction. De plus, il sera nécessaire de vérifier qu’à l’instar d’une transaction en VEFA, la construction est financée par un établissement bancaire délivrant des garanties bancaires aux acquéreurs du montant de chaque paiement effectué.

La vérification du contrat de coopération.
La réalisation du projet devra impérativement être planifiée et structurée par le biais d’un contrat signé entre les Parties. Le contrat de coopération, signé par tous les copropriétaires, est destiné à définir les termes de leur association. Par ailleurs, c’est généralement dans le cadre du contrat de coopération qu’un comité de gestion est nommé afin de prendre les décisions indispensables à l’avancée du projet et de solliciter les différents corps de métiers. Les prérogatives de ce comité, ainsi que l’arbitrage lors d’éventuels désaccords, seront explicitement stipulés dans le contrat de coopération.

De plus, il conviendra de prendre connaissance des principales conditions du contrat de coopération, à savoir : quelles sont les modalités en cas de revente ? Quels sont les critères selon lesquels sera choisi le constructeur et les autres corps de métiers ? Quelle est la responsabilité de chaque corps de métier ? De quelle manière le comité de gestion peut être remplacé ?

La fiscalité du groupement d’achat.
La fiscalité d’une acquisition dans un groupement d’achat peut s’avérer être complexe et nécessite également d’être préalablement vérifiée. Il conviendra notamment de s’assurer sur quelle base s’effectue le calcul des taxes. Dans la plupart des cas, le calcul s’effectue de deux manières distinctes : soit selon la valeur estimée du bien une fois ce dernier construit, soit séparément selon le prix du terrain d’une part puis selon celui de l’unité de logement d’autre part.

En conclusion.
En raison des incertitudes caractérisant le groupement d’achat, il conviendra que le futur acquéreur comprenne clairement quels sont les risques encourus afin de prendre une décision judicieuse quant à cette éventuelle acquisition.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
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