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Droit de préemption : comment l’annuler ?

Bien que le droit de propriété soit un droit fondamental garanti par la loi israélienne, l’État est habilité à exercer un droit de préemption lui permettant de confisquer des espaces privés à des fins publiques, sans requérir l’aval de leurs propriétaires.

Dans certains cas, ces espaces demeurent en friche de nombreuses années au cours desquelles aucun aménagement n’est effectué par les autorités.
Le cas échéant, leur propriétaire peut-il réclamer la restitution de l’espace confisqué ?
Peut-on annuler un droit de préemption dont dispose une autorité ?
La loi relative à l’aménagement du territoire permet à l’Etat de confisquer des espaces privés et de les réserver à des fins publiques, telles que la construction d’établissements scolaires, de bâtiments publics, de places de parking ou encore à la création de nouvelles routes et infrastructures.
De plus, la loi relative aux transactions immobilières ne prévoit aucun dédommagement pour les propriétaires à la condition que l’espace saisi par les autorités ne dépasse pas 40 % de la surface totale du bien.
Lorsque la confiscation est supérieure à 40 % de la superficie totale, le dédommagement sera fonction de la différence entre la zone effectivement confisquée et les 40 % exonérés.
L’une des raisons évoquées par le législateur israélien afin de justifier cette disposition particulièrement confiscatoire envers les propriétaires est le fait que l’aménagement d’infrastructures publiques à proximité immédiate de leur bien est susceptible de provoquer une augmentation de la valeur de ce-dernier.
Cette augmentation constitue alors un dédommagement en soi et ne nécessite pas de l’État la moindre contribution supplémentaire.
Cependant, il est fréquent que ces espaces confisqués ne soient finalement pas aménagés par les autorités, notamment pour des raisons d’ordre juridique, technique, administrative voire politique.
Le cas échéant, la Cour Suprême israélienne a statué que le non-aménagement de la zone saisie peut justifier sa restitution à son propriétaire.
À titre d’exemple, lors d’un cas au cours duquel la municipalité n’avait toujours pas aménagé un espace confisqué 26 années plus tôt, le tribunal a statué que cette saisie constituait une violation du droit fondamental de propriété du particulier.
Néanmoins, chaque cas devrait être examiné indépendamment, en prenant en considération l’ensemble des circonstances. Le propriétaire lésé a la possibilité dans un premier temps de s’adresser directement à l’autorité concernée et de lui demander une renonciation à son droit de confiscation.
Enfin, conformément à l’amendement de 2010 de l’ordonnance relative aux terrains immobiliers, le propriétaire est en droit de racheter la surface qui lui a été confisquée sous réserve que le but public pour lequel la saisie avait été effectuée ne soit plus d’actualité.
À ce sujet, la jurisprudence a tranché que le propriétaire sera acquéreur prioritaire sous réserve que soient remplies 2 conditions :

  • Le statut du bien a été modifié conformément aux plans d’aménagement urbains ;
  • L’autorité compétente a signifié qu’elle souhaitait vendre ou louer cet espace.

Lors du jugement de ce dossier, le juge a estimé que le dommage causé à l’intérêt public était négligeable étant donné que la municipalité avait confisqué le bien 30 années auparavant sans y aménager quoique ce soit.
Estimant que la municipalité avait abandonné l’objectif pour lequel le terrain avait été saisi, le tribunal a autorisé son ancien propriétaire à le racheter.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
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