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Clauses abusives dans un contrat de VEFA : quels recours pour l’acquéreur ?

Lors de la négociation dans le cadre d’une acquisition en VEFA, le promoteur exige généralement de l’acquéreur la signature d’un bon de réservation et d’un contrat d’achat définitif.
Ce contrat est l’acte juridique destiné à définir les obligations juridiques de chacune des Parties. Cependant, le rapport de force entre ces dernières étant souvent inégal, il est fréquent que certaines clauses abusives soient introduites dans le contrat.
Quelle est la validité juridique de ces clauses ?

Le Conseiller juridique du gouvernement israélien a pris l’initiative de s’adresser aux tribunaux israéliens afin de statuer définitivement sur la validité juridique de clauses récurrentes rédigées dans des contrats d’acquisition de biens achetés en état futur d’achèvement et dont le contenu était ostensiblement en défaveur de l’acquéreur.

Décryptage sur la validité de certaines clauses abusives récurrentes rédigées dans des contrats d’acquisition de biens en état futur d’achèvement.

Clause 1 – Réduction de la responsabilité du promoteur en cas de modification du cahier des charges.
Contenu de la clause : « Le promoteur sera responsable de réparer à sa charge tout dysfonctionnement conséquent à un travail effectué par ses soins, conformément au cahier des charges, annexé au contrat. Cependant, dans le cas où l’acquéreur souhaiterait modifier le cahier des charges ou remplacer l’un des matériaux par un autre, le promoteur décline toute responsabilité quant à la qualité, la couleur, la correspondance, la livraison ou l’installation de ces derniers. »
Arguments du promoteur : Le promoteur s’engage quant à a qualité des matériaux et produits fournis par ses soins uniquement. En commandant des produits différents de ceux mentionnés dans le cahier des charges, l’acquéreur libère le promoteur de toutes responsabilités et devra exclusivement se tourner vers le prestataire qu’il a sollicité en cas de quelconque dysfonctionnement ou problème.
Décision du Tribunal : Cette clause constitue une clause abusive étant donné que le promoteur ne permet pas à l’acquéreur de solliciter le prestataire de son choix mais uniquement parmi l’un de ceux avec lesquels il a l’habitude de collaborer.
Cette contrainte unilatérale imposée à l’acquéreur profite en premier lieu au promoteur et lui permet de générer des gains financiers.
Par conséquent, le promoteur a également une part de responsabilité quant à la qualité de la prestation fournie et en cas de dysfonctionnement l’acquéreur pourra se tourner soit vers le prestataire soit vers le promoteur.

Clause 2 – Annulation du droit de remboursement ou de déduction de l’acquéreur.
Contenu de la clause : « L’acquéreur ne sera pas autorisé à déduire la moindre somme du montant d’acquisition, quelle qu’en soit la raison. »
Décision du tribunal : Cette clause constitue une clause abusive étant donné qu’elle est en contradiction avec l’article 53 de la loi israélienne relative au Droit des contrats qui stipule que les Parties seront habilitées à déduire les sommes correspondantes à leurs obligations réciproques.
De plus, le Tribunal a estimé que cette cause était inutile à la défense des intérêts du promoteur étant donné que la remise des clefs d’un appartement neuf est conditionnée par le paiement de l’intégralité du montant d’acquisition à ce dernier.

Clause 3 – Exigence d’un écrit pour toute modification.
Contenu de la clause : « Toute modification du contrat ou de ses annexes par l’une des Parties devra obligatoirement s’effectuer par écrit. Toute modification qui n’aurait pas été effectuée par écrit ne sera pas prise en considération. »
Arguments du Conseiller juridique du gouvernement : La nullité de toute modification qui ne serait pas notifiée par écrit risquerait d’induire en erreur l’acquéreur qui ne pourra plus se fonder sur un éventuel accord verbal convenu avec le promoteur.
Par conséquent, le Conseiller juridique du gouvernement a suggéré que tout accord qu’il est d’usage de conclure oralement soit rendu valide.
Arguments du promoteur : Le promoteur a argué que l’obligation d’effectuer les modifications par écrit desservait les intérêts des deux Parties et éviterait tout quiproquo entre ces dernières.
Décision du tribunal : Le tribunal, adoptant une position allant au delà de la proposition du Conseiller juridique du gouvernement, a estimé que cette clause était abusive à l’encontre de l’acquéreur et qu’il était nécessaire de l’annuler.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique personnalisé.

Maître Yonathan TSADIKA
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