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Appartement première main : quels frais prévoir ?

Le coût global de l’acquisition d’un bien immobilier en état futur d’achèvement ne se résume pas seulement au prix d’achat mentionné dans le contrat !
Il conviendra de prendre en considération qu’à ce dernier s’ajoutent les frais annexes inhérents à cette transaction et dont le montant est parfois difficile à évaluer préalablement.
Le montant des frais annexes est souvent à l’origine d’une augmentation non négligeable du coût total de l’opération immobilière.

Quels sont les différents frais annexes à prendre en considération ?
Quel est leur coût approximatif ?
Lors de l’élaboration du montage financier en prévision de l’acquisition d’un appartement en état futur d’achèvement, il conviendra de prendre en considération le paiement des frais annexes, dont le règlement s’effectue généralement à l’issue de la signature du contrat ou dans les jours et semaines qui suivent cette dernière.

1.     La taxe d’acquisition.
La loi israélienne relative à l’imposition des transactions immobilières est actualisée annuellement par le législateur. Bien que le montant de la taxe soit équivalent à 8 % du montant d’acquisition, des barèmes avantageux permettent d’appliquer des réductions selon le statut de l’acquéreur et sont notamment destinés à encourager les résidents israéliens primo-accédants et les nouveaux immigrants.
Conformément à la loi, la taxe d’acquisition doit obligatoirement être réglée au cours des 60 jours suivants la signature du contrat entre les Parties.
Certains cas particuliers, tels que le paiement par l’acquéreur à la partie venderesse de moins de la moitié du montant d’acquisition lors de la signature du contrat, peuvent justifier du report de la date de paiement de la taxe.

2.     Les frais d’agence immobilière.
La rencontre directe ainsi que la négociation des termes commerciaux n’étant pas forcément aisée entre la partie venderesse et l’acquéreur, la transaction s’effectue fréquemment par le biais d’une agence immobilière. Cette dernière se charge généralement des questions commerciales et de diminuer les divergences entre les Parties.
Les frais d’agence correspondent généralement à 2% hors taxes du montant d’acquisition.

3.     Les honoraires d’avocat.
Afin de défendre ses intérêts, effectuer les nombreuses vérifications préalables et confirmer que les termes commerciaux convenus sont conformes à la réalité juridique, il sera recommandé à l’acquéreur de faire appel aux services d’un Cabinet d’avocats.
Les honoraires du cabinet d’avocats correspondent généralement à 1% hors taxes du montant d’acquisition.

4.     Les frais d’inscription au Cadastre.
Le Cabinet d’avocats représentant le promoteur est également en charge de l’inscription du projet au Cadastre et de la réaffectation des lots récemment construits en sous-parcelles cadastrales.
Le montant de ses honoraires afin d’exécuter cette mission est plafonné par la loi et s’élève à environ 5,000 ILS HT.

Cependant, il conviendra de souligner qu’en percevant cette rémunération le Cabinet d’avocats du promoteur n’est pas habilité à représenter l’acquéreur dans le cadre de la transaction mais uniquement des démarches administratives et juridiques auprès du Cadastre. Par ailleurs, les frais relatifs à la préparation des plans de l’immeuble et de l’appartement qui seront déposés au Cadastre sont généralement à la charge de l’acquéreur et varient entre 1,500 NIS et 4,500 ILS HT.

5.     Les frais relatifs au montage financier.
Le financement d’une acquisition immobilière requiert fréquemment le concours d’un établissement bancaire en faveur duquel sera inscrite une hypothèque.
Par conséquent, il conviendra de prendre en considération les frais relatifs à l’inscription de l’hypothèque, aux démarches juridiques et administratives liées au crédit, aux frais de dossier perçus par la banque ainsi qu’aux honoraires du Cabinet de courtage.

6.     Frais d’installation des compteurs.
Bien que le constructeur s’engage à relier l’appartement à l’approvisionnement en eau, électricité et gaz, les frais liés à l’inscription auprès de ces compagnies ainsi qu’à l’installation des compteurs sera à la charge de l’acquéreur.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique personnalisé.

Maître Yonathan TSADIKA
+ 972 (0) 50 486 34 76
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