La plupart des contrats de ventes immobilières, destinés à régir les termes du transfert des droits de propriété d’un bien entre les Parties venderesse et acheteuse, se caractérisent par une succession d’étapes dont les échéances ont été préalablement établies.

Bien que le système juridique israélien se distingue par le caractère définitif de la signature du contrat d’acquisition immobilière, les Parties sont habilitées à convenir de clauses comportant des conditions suspensives.
Au-delà d’un délai prédéfini, si la condition n’a pas été réalisée, le contrat devient nul et non avenu et les signataires sont libérés de leurs engagements respectifs.

Quelles sont les modalités des conditions suspensives en Droit israélien ?
Le contrat est un accord de volontés concordantes entre une ou plusieurs personnes en vue de créer une ou des obligations juridiques.
Dans le cadre d’une transaction immobilière, le contrat est l’acte qui va régir les dispositions juridiques convenues entre les Parties ainsi que les droits et obligations incombant à chacune d’elles.
Une fois signé, le contrat ne peut être annulé.

Cependant, certaines circonstances particulières nécessitent d’inclure dans les termes du contrat une condition suspensive relative à un évènement futur et incertain dont dépendra la validité juridique du contrat.
Ce-dernier ne sera mis en application uniquement sous réserve qu’ait lieu, s’il a lieu, l’événement relatif à la condition suspensive.

À l’inverse de la condition suspensive, il existe la condition résolutoire qui est à l’origine du mécanisme contraire : dès sa signature le contrat est doté d’une validité juridique.
En revanche, lorsque l’événement se produit – et s’il se produit – le contrat est rendu caduque et annule les accords conclus entre les Parties.
Si l’événement ne se produit pas, le contrat devra être intégralement appliqué, à l’instar d’un contrat classique.

La condition suspensive est-elle courante en Israël ?
Lors de transactions en état futur d’achèvement – VEFA -, les conditions suspensives les plus fréquemment utilisées sont celles relatives à l’obtention du permis de construire ou à l’obtention d’un accompagnement bancaire.
Elles sont destinées à préserver les intérêts d’un acquéreur souhaitant signer un contrat pour l’achat d’un appartement sur plan dans un projet se trouvant à un stade embryonnaire. Passé un délai prédéfini, elles permettent à l’acquéreur, si le permis de construire ou l’accompagnement bancaire n’ont pas été obtenus par le promoteur, d’annuler unilatéralement le contrat d’acquisition et que lui soient restitués ses fonds investis.

Lors de transactions de seconde main, bien que cela soit plus rare, les Parties sont libres de convenir des conditions suspensives de leur choix.
À titre d’exemple, il sera fréquent de convenir d’une clause comportant une condition suspensive selon laquelle la partie venderesse s’engage, au cours d’un délai prédéfini, à régulariser une construction illégale qu’elle aurait effectuée dans le bien ou de procéder au règlement d’une dette lui incombant.
En revanche, et contrairement à la pratique en cours dans plusieurs pays occidentaux, la condition suspensive relative à l’obtention d’un crédit immobilier par l’acheteur n’est pas utilisée en Israël, le système juridique israélien estimant qu’en signant le contrat d’acquisition l’acquéreur a préalablement pris toutes ses dispositions financières afin de réaliser et faire aboutir la transaction.

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Maître Yonathan TSADIKA
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