Les développements politiques de ces derniers mois au niveau national et international concernant les régions de Judée Samarie ouvrent également de nouvelles opportunités pour les investisseurs qui souhaitent y acquérir des terrains ou des logements.

Ces régions, majoritairement délaissées par les investisseurs de par le passé, connaissent à présent un renouveau et de plus en plus de projets y voient le jour, à des prix d’achat souvent inférieurs à la moyenne nationale.

Quelles sont les particularités des acquisitions immobilières en Judée et Samarie ?

Les déclarations du président des États-Unis Donald TRUMP reconnaissant le droit historique de l’État d’Israël et du peuple juif sur les terres de Judée et de Samarie ainsi que les réformes menées par les gouvernements israéliens ces dernières années ont permis de faciliter les acquisitions immobilières dans ces régions.
De plus, la situation sécuritaire relativement calme, la proximité géographique avec de grandes villes telles que Tel Aviv et Jérusalem, le développement des infrastructures et des systèmes de transports routiers, ainsi que les prix relativement bas sont des facteurs très attrayants pour les investisseurs.

Néanmoins, il conviendra de prendre toutes les précautions nécessaires et de bien connaître les spécificités du secteur de l’immobilier dans ces régions.

1. Le statut juridique des terrains.
Étant donné que les gouvernements israéliens successifs n’ont pas pris la décision d’appliquer de manière uniforme les lois civiles de l’État d’Israël sur les régions de Judée et Samarie et notamment les lois relatives au Droit immobilier, il s’avère que la législation en vigueur n’est pas forcément clairement établie.

De ce fait, il conviendra de procéder à une vérification au cas par cas car le droit appliqué sur une zone donnée peut être le Droit israélien ou celui en vigueur préalablement à la conquête de ces terres au cours de la Guerre des Six Jours de 1967, à savoir la loi jordanienne, voire dans certains cas la loi ottomane.
Cette instabilité juridique mêlée à des considérations politiques nécessite de faire preuve de vigilance préalablement à toute opération immobilière, notamment lorsqu’il s’agit d’une transaction auprès d’un particulier.

2. L’inscription des droits immobiliers.
La région de Judée et Samarie se trouve sous l’autorité du Ministère de la Défense au sein duquel se trouve le département des affaires civiles, chargé de l’inscription des droits immobiliers, à l’instar du Cadastre.

Par ailleurs, alors que l’identité des propriétaires d’un bien inscrit au Cadastre est publique et accessible à tous, le récépissé des ayants-droits d’un bien inscrit auprès du département des affaires civiles peut s’obtenir uniquement à la demande du propriétaire ou de son avocat.
En ce sens, les vérifications préalables à une acquisition ainsi que les procédures d’inscription des droits sont plus longues et complexes que pour un bien inscrit au Cadastre.

3. Les vérifications de permis de construire.
Quel que soit son emplacement géographique, la confirmation de l’existence d’un permis de construire délivré par la municipalité constitue une vérification élémentaire indispensable.
Pour une acquisition immobilière en Judée et Samarie, la consultation du permis de construire sera déterminante quant à la faisabilité de la transaction.

Il conviendra de s’assurer que le bien n’a pas été construit illégalement (en l’absence de permis de construire) et que la construction existante est bien conforme à un permis de construire délivré en bonne et due forme et qui n’a pas été falsifié. Afin de le vérifier, il faudra également prendre connaissance des plans d’aménagements urbains, en vertu desquels sont délivrés les permis de construire.

La vérification de la concordance entre le permis de construire et les plans d’aménagements (cohérence des dates, détermination des zones et limitations de ces dernières, etc…) permettra de confirmer l’authenticité de ces autorisations.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
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