Retour des investisseurs, augmentation des prix, quelles prévisions pour l'immobilier israélien pour 2021 ? - Crédit Immobilier en Israël et en France
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Retour des investisseurs, augmentation des prix, quelles prévisions pour l’immobilier israélien pour 2021 ?

Sur le plan immobilier, la période septembre 2019-septembre 2020 fut une année chargée en Israël, avec une baisse du nombre de transactions, une augmentation des prix de l’immobilier et des bouleversements touchant aux surfaces de bureaux au bénéfice de l’immobilier d’habitation.

La crise de la Covid-19 ainsi que les remous politiques devraient continuer à avoir un impact sur le secteur de l’immobilier qui souffre actuellement d’une pénurie de main-d’oeuvre, mais aussi d’une baisse du nombre de mises en chantiers et de retards dans les projets en cours.

Le marché de l’Immobilier israélien a connu de nombreux remous au cours des derniers mois tant sur le plan politique, que sur le plan pratique (la construction), en raison des conséquences de la crise sanitaire majeure que fut celle de la Covid-19.

En effet, et après une longue période sans gouvernement élu, ce marché a connu un net ralentissement des ventes, mais aussi des mises en chantiers ou encore des livraisons, à imputer aux mesures de confinement prises dans le cadre de la lutte contre la pandémie de Covid-19, avant que ne démissionne son ministre, Yaakov LITZMANN (ministre du Logement), 5 mois seulement après sa prise de fonction.

La lourde tâche du développement immobilier en Israël a été confiée à 3 ministres en Israël : celui du Logement, celui des Finances et celui de l’Intérieur.
Au cours de son court exercice en tant que ministre, LITZMANN a réussi à mettre au point un plan devant remplacer celui de « prix ciblé »(appartements dont les prix très en deçà des prix du marché sont vendus dans le cadre d’une loterie soumise à de nombreux critères de participation) ; ce plan attend toujours le feu vert de l’État sur le plan financier.

Il n’a toutefois pas achevé de repenser la synergie entre son ancien ministère et celui des Finances, si bien qu’à ce stade, les prix des logements continuent a grimper et rien ne laisse à penser que ces derniers vont baisser et ce en dépit des différentes tentatives gouvernementales en ce sens, au nombre desquels le programme « un logement à prix réduit ».

Bien que ce type de plans a tendance à disparaître avec la fin de fonction de celui les ayant promu, semble que celui-ci, qui a déjà été validé par l’ATI – Administration des Terres d’Israël – devrait prochainement entrer en vigueur.
Ce plan s’appuie sur une répartition du territoire en 3 zones : la Périphérie, la zone à forte demande et la zone Luxe.

Pour les 2 premières zones seront lancés des appels d’offres pour la construction de logements à prix réduits dont la vente au publicn sera soumise à un tirage au sort et sous condition d’éligibilité, tandis que les promoteurs s’engageront sur le financement des égouts et infrastructures électriques ; les projets promus dans la Périphérie seront subventionnés par l’État à un taux plus fort que la seconde zone, celle à forte demande.
Enfin, pour ce qui est de la dernière zone – celle de Luxe – les appels d’offres se feront comme d’accoutumée, sans demande de contre-partie de la part des promoteurs.

À été définie comme zone à forte demande les terres situées dans les première et deuxième couronnes périphériques au Centre du pays.
Pour ces zones, le prix au m2 ne devra pas excéder les 22,000 ILS, soit environ 5,500 EUR ; à noter que l’ancien programme gouvernemental – « prix ciblé » – prévoyait des réductions financées par le gouvernement lorsque ce prix au m2 était dépassé.

Ainsi, et contrairement au précédent plan, un achat à Netanya, Rishon LeTsyon ou encore Modiin ne bénéficiera pratiquement plus d’aucune réduction, tandis qu’aucune réduction financée par le gouvernement ne sera accordée lorsqu’il s’agira d’Hertseliya, Ramat HaSharon et – bien évidemment – Tel Aviv.

Un autre plan gouvernemental cette fois ci promu par l’actuel ministre de l’Intérieur Arieh DRAHI, prévoit de nouvelles dispositions venant remplacer celles actuellement en vigueur du Tama 38 et qui prendront fin en 2022.
De fait, le plan national de mise en conformité des bâtiments aux normes sismiques plus communément connu sous le nom de Tama 38, n’a pas rempli ses objectifs premiers, à savoir le renforcement des immeubles situés en Périphérie et ce généralement en raison du manque de pertinence économique de ce type de projets dans ces zones pour les promoteurs.

Les nouvelles dispositions prévoient plus de sécurité et des chantiers plus rapides, avec la construction de zones de bureaux et de commerces qui permettront d’engranger de nouveaux revenus sous forme de taxe foncière encourageant par la même les municipalités à promouvoir ce type de projets participant activement au renouvellement urbain.

Quelques bémols à ce beau projet :

  • Le coût pour l’État, qui devra mettre la main à la poche, ce qu’il n’a pas l’habitude de faire pour ce type de projets… ;
  • Convaincre les habitants de l’immeuble objet du renouvellement : de fait, les « cadeaux » qui leurs sont habituellement faits viendront à diminuer avec le seul ajout d’une chambre forte qui leur est assuré ; fort à parier que la terrasse, jusqu’à présent offerte, disparaîtra.

Du côté des prix, l’immobilier d’habitation a connu une augmentation supplémentaire de 1 % au cours de la période juin-juillet 2020 comparativement à celle de mai-juin 2020, tandis qu’elle était de 0.50 % pour la période précédente.

L’on estime que tant que l’Économie n’aura pas redémarré, l’immobilier continuera de progresser lentement ; est toutefois attendue une augmentation des prix dès 2021 et ce pour plusieurs raisons :

Ralentissement des constructions en raison des mesures de confinement ;

  • Diminution du nombre de mises en chantiers et de livraisons pour les mêmes raisons ;
  • Abaissement de la taxe d’acquisition pour les investisseurs à 5 % (contre 8 % jusqu’à présent).

Différents points positifs au retour des investisseurs sur ce marché en dépit de l’augmentation des prix :

  • Augmentation des recettes fiscales perçues dans le cadre de ces transactions qui permettront de renflouer les caisses de l’État ;
  • Augmentation du parc des logements disponibles à la location.

Enfin, les locations se remettent du premier confinement, suite à différentes annonces gouvernementales rappelant d’une part aux locataires l’obligation d’honorer leurs engagements contractuelles, mais également des mesures prises par le gouvernement pour relancer l’Économie.

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