Israel: que vaut vraiment votre bien immobilier sur le marché?
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Israël 2016: que vaut vraiment votre bien immobilier sur le marché?

Quand il s’agit d’évaluer la valeur d’un bien immobilier, la plupart des Israéliens choisissent tout simplement « d’improviser », et comptent souvent sur internet pour obtenir des renseignements.

Pour beaucoup d’entre nous, l’achat d’un bien immobilier représente une des plus importantes dépenses que nous feront au cours de notre vie. Mais quand il s’agit de savoir si l’on obtient bel et bien la somme adéquate qui correspond à la valeur du bien en question, les Israéliens sont beaucoup plus susceptibles de se tourner vers Internet que de passer par une évaluation professionnelle – ce qui a tendance à causer des problèmes.

D’après un sondage mené par l’Institut Teleseker qui s’est penché sur les tendances des acheteurs immobiliers pour les annonces classées du site yad2, 53,5% des répondants ont déclaré avoir utilisé des annonces immobilières en ligne qui indiquent les prix des maisons, dont ils se servent pour déterminer les prix de biens immobilier similaires. Quelque 53% ont marqué « sites internet » comme leur source d’information, tandis que 45,2% ont dit qu’ils ont « obtenu des informations d’amis et de membres de leurs familles» et 25,1% ont dit qu’ils ont demandé des conseils à « des voisins vivant à proximité ». Le sondage en ligne inclue 505 personnes, et 435 d’entre elles ont déclaré avoir acheté un logement au cours des six mois précédents.

Les deux options les moins choisies étaient «un expert immobilier », qui a été sélectionné par seulement 18,7% des répondants, et « l’Administration Fiscale », avec seulement 8,1%.

Il n’est pas surprenant que les évaluateurs de biens immobiliers avertissent le public qu’il s’agit la d’une façon dangereuse d’évaluer la valeur une propriété.

Selon Ohad Danus, Président de l’Association des Évaluateurs Immobiliers en Israël, l’enquête montre que « le public croit tout savoir », mais beaucoup de gens qui ont procédé de la sorte y ont laissé des plumes. Il dit trouver cela étonnant du fait qu’il d’agisse d’une des plus importantes (et plus couteuses) décisions que certaines personnes feront au cours de leur vies, et que ces gens sont souvent prêts à dépenser 500 shekels pour tester une voiture qu’ils achèteront pour 30.000 shekels, mais que pour l’achat d’une maison de plus d’un million de shekels, ils ne sentent pas le besoin de faire la même chose.

Selon Danus, ce phénomène s’explique par le fait que lorsque les gens achètent un appartement, ils ont l’impression d’acheter quelque chose de solide et de tangible – un plancher , un plafond , quatre murs. Cependant, en fin de compte, les gens se portent préjudice à cause de l’importante quantité  d’informations concernant la propriété qu’ils ignoraient, des détails qui peuvent réduire considérablement la valeur du bien et qui pourraient seulement avoir été détectés par un professionnel.

Le coût du d’un expert pour un logement ordinaire varie de 1.500 à 5.000 shekels, selon la complexité de la tâche. Danus dit que l’Association des Évaluateurs a tenté d’introduire une législation qui rendrait obligatoire une évaluation minimale dans le cadre de tout achat, tout comme un avocat est nécessaire pour la signature d’un acte de vente d’une propriété.

Même si les hommes politiques semblent avoir compris la nécessité d’une telle mesure, ils ont été réticents à promouvoir une législation qui permettrait d’accroître encore davantage le prix de l’achat d’un logement. Le problème est que d’économiser sur les frais d’expertise peut finir par coûter beaucoup plus cher dans un futur proche. Le fait que les résultats du sondage montrent que seulement 19% des acheteurs ont été aidés par un expert indique qu’il y a un problème qui doit être résolu.

Lior Roth, directeur de Misgav Real Estate déclare être surpris que les gens n’utilisent pas des experts plus souvent, et dit qu’il se serait attendu à ce que quelqu’un qui va investir 1,5 ou 2 millions de shekels dans un bien immobilier, un prix typique dans les endroits les plus désirables, veuille investir quelques milliers de shekels de plus pour comprendre le type de bien qu’il achète et ce que devrait être le prix réel.

Selon Roth, l’attitude cavalière à l’égard des experts s’étend à d’autres domaines du marché immobilier. Il souligne que pour les grands chantiers de construction, la où un grand nombre de promoteurs cherchent à vendre des appartements, la plupart des clients ne vont pas à tous les bureaux de vente. Dans une grande zone avec sept ou huit de ces bureaux, la plupart d’entre eux iront à trois au plus. En revanche, les acheteurs qui ne sont pas d’origine israélienne – de l’ex-Union soviétique ou des immigrants en provenance de France ou des Etats-Unis – font des recherches beaucoup plus approfondies lors de l’achat d’un logement ; ils comparent soigneusement tous les promoteurs, utilisant souvent des graphiques et des notes soigneusement prises. « En règle générale, l’Israélien moyen n’a pas la patience », dit-il.

Il est facile de vérifier les prix sur des annonces en ligne et des sites immobiliers, les choix les plus populaires dans l’enquête. Et utiliser la base de données de l’Administration Fiscale, même si cette dernière dispose d’une liste complète de tous les foyers vendus en Israël, est très difficile à utiliser. Mais Roni Cohen, directeur de Eldar Real Estate Marketing, met en garde que les listes en ligne contiennent souvent des erreurs graves.

Yavin Gal-Mor, PDG du site de yad2, dit le site offre maintenant aux utilisateurs des informations de meilleure qualité que dans le passé. Il dit que dans un premier temps, le site était principalement une plate-forme de publicité pour des appartements à vendre ou à louer, mais maintenant l’on peut y vérifier l’historique des transactions effectuées dans un bâtiment d’habitation, ainsi que le niveau de prix typique dans une région donnée et les caractéristiques du quartier. Il propose d’utiliser un nouvel outil qui a été développé sur le site, appelé « l’indice yad2 », mais il a admis que la plupart des visiteurs du site ne profitent pas des outils plus sophistiqués. Seulement 20,8% des personnes à la recherche d’appartements sur yad2 ont utilisé l’indice, dit-il. Il affirme aussi vouloir voir une plus grande proportion de gens se pencher minutieusement sur les données, plutôt que de simplement regarder le prix demandé.

Il admet également que les annonces en ligne et les sites Web ne peuvent pas servir de seule source d’information pour l’acheteur, et que même si ils tentent d’offrir aux utilisateurs des informations de la plus haute qualité, la base de données de l’Administration Fiscale ne fournit que des informations limitées. Cette dernière met l’accent sur les prix, de sorte à ce que seuls les prix moyens puissent être déduits des données. Pour toute transaction donnée, il existe des données manquantes présentées de façon inorganisée.

La caractéristique la plus saillante de l’indice de yad2 est qu’il fournit la taille de la maison. Dans le cas de certaines ventes, il est répertorié par mètres carrés inscrits au registre foncier et dans d’autres, il est fondé sur l’enregistrement qui à été fait à des fins de fiscalité (l’impôt foncier). Dans certains cas, une terrasse ou une partie des parties communes de l’immeuble sont inclues dans le prix tandis que dans d’autres, elles ne le sont pas. Chaque méthode de mesure donne des résultats complètement différents et l’Administration Fiscale n’a pas de politique cohérente en ce qui concerne ce domaine. Voilà pourquoi yad2 ne vois pas ce service comme fournissant une liste de prix, mais comme présentant simplement un indice. « Yad2 aide simplement les acheteurs à comprendre ce que le niveau des prix devrait être dans une région particulière », précise Gal- Mor.

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