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L’influence de la nature juridique du bien immobilier sur son financement

Lors du processus de décision d’octroi d’un crédit immobilier en Israël, les banques israéliennes vont procéder à diverses vérifications concernant les futurs emprunteurs, au nombre desquelles : étude du coefficient d’endettement – c’est-à-dire la capacité du foyer à honorer le paiement des mensualités du crédit, analyse de la nature juridique du bien immobilier ainsi que son statut cadastral par le département juridique de l’établissement.

Cette dernière donnée est susceptible d’influer sur la réponse de la banque quant à l’acceptation – ou au refus – de la demande de crédit ainsi que sur le montant de la ligne de crédit mise à disposition des emprunteurs et sur les garanties bancaires et juridiques nécessaires au décaissement des fonds.

En effet, les droits fonciers en Israël peuvent être de diverses natures et plusieurs autorités se chargent de les enregistrer. Les autorités principales en charge de ces enregistrements sont comme suit :

  • Le Cadastre, appelé en hébreu le « Tabo », placé sous l’autorité du Ministère de la Justice, qui se charge de l’enregistrement de la plupart des transactions foncières ;
  • Les Sociétés d’inscription, qui se substituent au Cadastre ou procèdent à une inscription parallèle, en particulier dans le cadre de projets en VEFA – Vente en Etat Future d’Achèvement, pour lesquels les lots n’ont pas encore été affectés ;
  • L’Autorité Nationale du Territoire, sous la supervision directe du Ministère des Finances, responsable entre-autres des baux emphytéotiques et des biens immobiliers appartenant à l’Etat d’Israël.

Quel financement l’établissement bancaire va-t-il octroyer ?

  • Lorsque le bien est inscrit en propriété plénière au Cadastre.

Lorsque le bien est enregistré au Cadastre et que les emprunteurs sont titulaires d’une propriété plénière, leurs droits fonciers sont alors inscrits de manière spécifique dans le Registre des Copropriétés du Cadastre, ce dernier stipulant l’emplacement et la surface exact de leur bien qui est désigné par une sous-parcelle.

Il s’agit de la situation la plus confortable : l’établissement bancaire sera davantage enclin à octroyer le crédit étant donné que l’inscription de l’hypothèque en sa faveur au Cadastre est une procédure relativement aisée.

  • Lorsque les emprunteurs sont enregistrés par une note suspensive au Cadastre.

Bien que les emprunteurs soient enregistrés au Cadastre, s’ils ne possèdent pas de propriété plénière mais uniquement une note suspensive inscrite à leur nom au cadastre, leurs droits fonciers, ainsi que ceux des autres copropriétaires – s’il s’agit d’un immeuble – sont inscrits pêle-mêle dans la même parcelle au Registre des droits du Cadastre et sont désignés par la quote-part que représente le bien proportionnellement à la surface totale du bâtiment.

Afin de garantir ses droits, l’établissement bancaire se montrera plus exigeant en demandant aux emprunteurs :

  • L’inscription d’une note suspensive en sa faveur comme condition sine-qua-none au décaissement des fonds du crédit ;
  • L’engagement écrit de la part de l’avocat en charge de l’inscription de la propriété plénière des emprunteurs selon lequel il se chargera d’inscrire l’hypothèque en faveur de la banque simultanément avec l’inscription de la propriété des emprunteurs. En outre, l’avocat devra préciser sous quels délais il estime terminer cette opération.
  • Lorsque le bien immobilier est en VEFA –  Vente en Etat Future d’Achèvement.

Le marché immobilier israélien propose diverses formules afin d’acquérir un bien en état futur d’achèvement. Cependant, l’établissement bancaire est susceptible de se montrer  réticent à l’octroi d’un concours bancaire pour certaines d’entre-elles.

Lors de l’acquisition d’un appartement en état future d’achèvement dans un projet en construction, les droits fonciers sont dans la plupart des cas enregistrés par une société d’inscription qui se substitue au Cadastre. Bien que les droits des acquéreurs et de la banque soient inscrits dans les registres de cette société, l’établissement bancaire exigera de savoir sous quels délais ses droits seront enregistrés au Cadastre. En effet, en fin de construction du projet, lorsque les lots sont prêts à être livrés, l’avocat du promoteur procédera alors à l’inscription au Cadastre des droits fonciers des acquéreurs ainsi que de l’hypothèque en faveur de la banque prêteuse.

Par ailleurs, le département juridique de la banque demandera à consulter le récépissé des ayants droits afin de s’assurer de la conformité juridique et cadastrale de l’acquisition des futurs emprunteurs.

Dans le cadre du Programme national de renforcement des bâtiments (appelé en hébreu « Tama 38 »), destiné à encourager les copropriétaires à adapter leur immeuble aux normes sismiques, et permettant d’ajouter plusieurs étages à des immeubles existants, si le bien est en état futur d’achèvement et que le projet n’est pas financé par une banque, l’établissement bancaire sera peu enclin à accorder un crédit immobilier.

En revanche, s’il possède un second bien déjà construit, l’emprunteur pourra l’apporter en tant que garantie hypothécaire afin de financer sa nouvelle acquisition.

Enfin, dans le cas d’un bien en VEFA dans un groupement d’achat, c’est-à-dire dans un projet géré par un groupe d’individus propriétaires d’un terrain sur lequel ils construisent un immeuble, seule la banque finançant le projet pourra accorder son concours aux acquéreurs.

  • Lorsque l’emprunteur est locataire d’un bail emphytéotique.

Les baux emphytéotiques, c’est-à-dire les baux immobiliers à longues durées, sont courants en Israël, notamment pour les biens immobiliers appartenant au Keren Kayemet LéIsraël (KKL) ou encore à l’Eglise. La réponse de la banque quant à la demande de financement d’un tel bien dépendra entre-autres de la durée restante jusqu’à la fin du bail.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique personnalisé.

Maître Yonathan TSADIKA
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