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Comment calculer la taxe sur la plus-value en Israël ?

Le système fiscal israélien se trouve actuellement en période dite « de transition » et a connu de nombreux changements, dont les conséquences sont cruciales pour le marché immobilier.

Ont notamment été modifiées, les modalités d’application de la taxe sur la plus value, qui correspond au gain généré par le vendeur lors de la vente de son bien immobilier. De quelle manière est défini le « gain » ? Comment s’effectue le calcul de la taxe ? Peut-on être exonéré ?

De quelle manière se calcule la taxe sur la plus value ?

La taxe sur la plus value correspond à 25% de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente indexé du bien immobilier. Cependant, si le bien immobilier a été acheté avant 2014, la taxe sur la plus value s’appliquera uniquement sur les gains générés à partir du 1er janvier 2014 et jusqu’à la date de vente. Concrètement, le calcul s’effectuera de la manière suivante : le gain sera calculé au prorata du nombre d’années écoulées depuis l’acquisition mais uniquement au cours de la période entre le 1er janvier 2014 et la date de la vente.

A titre d’exemple, si un propriétaire achète un appartement le 1er janvier 2007 au prix d’acquisition d’un million de NIS et le vend à un prix de deux millions de NIS le 31 décembre 2016, le calcul de la taxe ne se fera pas sur toute la période de 10 ans mais seulement entre sur une période de trois ans, entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2016. Etant donné que dans cet exemple la moyenne des gains est de 100,000 NIS par an sur toute la période mais que la durée sur laquelle s’applique la taxe est de trois ans seulement, la somme imposée sera de trois cent mille NIS au lieu d’un million de NIS (soit une taxe de 75,000 NIS au lieu de 250,000 NIS !).

Comment se calcule le « gain » imposable ?

Bien que le gain soit considéré comme la différence entre le prix d’achat et le prix de vente, le vendeur a la possibilité de déduire du gain les frais et dépenses occasionnés et inhérents à la transaction ou à la valorisation du bien immobilier. Il sera notamment envisageable de déduire les honoraires d’avocats relatifs à l’acquisition, les frais d’agence (plafonnés à 2% du montant du bien), le coût des réparations ou travaux, le montant de la taxe d’acquisition ainsi que intérêts du prêt immobilier. Par conséquent, chaque propriétaire devra soigneusement garder toutes les factures de ces frais afin de pouvoir les déduire lors d’une éventuelle revente.

Peut-on être exonéré de la taxe sur la plus value ?

Alors que dans le passé une exonération de taxe sur la plus value s’appliquait à chaque vente effectuée dans un intervalle de quatre ans, permettant ainsi aux propriétaires de plusieurs appartements et aux investisseurs de bénéficier de cette exonération, la réforme prévoit une exonération uniquement pour les vendeurs propriétaires d’un seul appartement faisant l’objet de la vente.

Afin de bénéficier de l’exonération de la taxe sur la plus value, d’autres conditions sont requises, notamment :

Être propriétaire au cours des 18 mois qui ont précédé la vente et ne pas avoir bénéficié de cette exonération durant cette période ;
Le bien immobilier doit être voué à l’habitation et occupé en ce sens au cours des quatre années précédant la vente ou au cours de 80 % de la période au cours de laquelle le vendeur était propriétaire ;

Par ailleurs, un resident étranger possédant un seul bien immobilier en Israël et n’étant pas propriétaire en dehors d’Israël pourra également bénéficier de cette exonération sous certaines conditions.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
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