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Bail emphytéotique : qui est réellement le propriétaire ?

En raison de considérations d’ordre politique et historique, les baux emphytéotiques sont très courants en Israël. Il s’agit de biens immobiliers dont le propriétaire légal est l’Etat d’Israël, via le KKL ou l’autorité Nationale des terrains, et qui sont détenus par des particuliers pour un bail de longue durée renouvelable.

Ces dernières années, notamment suite à la politique de privatisation menée par le gouvernement israélien, de plus en plus  d’emphytéotes obtiennent le titre officiel de propriétaire.

Quel est le statut du bail emphytéotique en Israël ?
Le droit de propriété confère au propriétaire la liberté de disposer de son bien immobilier et de procéder à toute opération juridique sans que cela ne nécessite le consentement d’un tiers.

Les baux emphytéotiques désignent les contrats de location de longue durée, généralement de 49 ou 99 ans, dont l’Etat demeure le propriétaire légal tandis que l’emphytéote bénéficie de droits réels, semblables à ceux d’un propriétaire de bien immobilier.

Bien que l’emphytéote possède des prérogatives bien plus larges que celles dont dispose un locataire classique, il devra obtenir l’aval de l’Autorité nationale des terrains au préalable de certaines opérations, notamment l’obtention d’un permis de construire ou le transfert de ses droits.

Afin d’être exempt du paiement de frais emphytéotiques annuels, l’emphytéote pourra procéder au paiement de frais dits de capitalisation, qui devront être payés manière ponctuelle au cours de la période du bail. Hormis la question financière, le paiement des frais de capitalisation à l’Autorité nationale des terrains octroie à l’emphytéote une plus grande souplesse quant à sa jouissance du bien immobilier. Notamment, il aura la possibilité d’hypothéquer ou de transférer ses droits sans que cela nécessite le consentement de l’Autorité nationale des terrains.

Le registre immobilier de l’autorité Nationale des terrains.
L’emphytéote devra signer un contrat de location avec l’autorité Nationale des terrains afin de garantir ses droits sur le bien immobilier. Le contrat stipulera la durée du bail et les conditions générales de la location de longue durée.

Dans les zones supervisées par le Cadastre, il conviendra également d’enregistrer le bail emphytéotique au sein de ce-dernier. En revanche, dans les zones qui n’ont pas été partagées en blocs et parcelles et qui ne sont pas régies par le Cadastre, c’est l’Autorité nationale des terrains qui se chargera de procéder à toutes les inscriptions relatives aux biens immobiliers.

À l’instar du Cadastre, le registre de l’autorité Nationale des terrains contiendra tous les renseignements relatifs aux biens immobiliers : identité des emphytéotes et éventuels ayants-droit, hypothèques, transactions diverses, etc…

Le bailleur peut-il devenir propriétaire ?
Depuis la réforme votée par le Parlement israélien, et sous condition d’éligibilité aux critères mentionnés par la loi, un emphytéote pourra obtenir le titre de propriétaire et être définitivement indépendant de l’autorité Nationale des terrains (LIEN : http://credit-immobilier-en-israel.com/2017/07/vers-fin-de-140000-baux-emphyteotiques/). Par conséquent, une fois inscrit au Cadastre en tant que propriétaire, l’emphytéote pourra librement modifier, vendre ou hypothéquer son bien immobilier sans que ces opérations ne nécessitent le consentement préalable de l’autorité Nationale des terrains.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
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