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L’Administration Fiscale considère les propriétaires multiples en activité commerciale.

Plus de 6,000 israéliens possédant entre 5 et 9 logements pourraient bientôt engager un bras de fer avec l’Administration Fiscale quant à la nature de leurs revenus locatifs.

À ce jour, les revenus locatifs perçus des mises en locations de 10 logements ou plus sont considérés comme une activité commerciale par l’Administration Fiscale et sont soumis à un impôt pouvant atteindre les 45 – 50 % des revenus perçus.
Ce régime particulier pourrait bientôt s’appliquer à environ 400 personnes en Israël.
Jusqu’à 5 logements, il est question d’un impôt allégé de 10 %.
Toutefois, pour ceux dont le chiffre oscille entre 5 et 10 commence un véritable casse-tête : ces-derniers vont devoir convaincre l’Administration Fiscale de ne pas re-qualifier leurs revenus locatifs en revenus commerciaux ; il est question d’environ 6,000 personnes.

Ce casse-tête fait suite à un jugement rendu à l’encontre d’un avocat israélien ayant saisi la Justice contre l’Administration Fiscale souhaitant requalifier ses revenus locatifs perçus des locations de 24 logements en revenus commerciaux.
L’Administration Fiscale a eu gain de cause et ses revenus ont bien été re-qualifiés en commerciaux par la Cour Suprême.
À la lueur de ce cas, mais également d’autres cas similaires, l’Administration Fiscale a publié le 7/02/2018 différentes corrections au nombre desquelles la question des revenus locatifs perçus des mises en locations de 5 logements ou plus et leur qualification fiscale.

Dans sa publication, l’Administration Fiscale précise que les revenus locatifs perçus de 10 appartements ou plus seront d’office considérés comme des revenus commerciaux ; jusqu’à 5, comme des revenus passifs et donc soumis à une fiscalité réduite.
Pour ce qui est de ceux oscillant entre 5 et 10, ils seront soumis à l’appréciation de l’Administration Fiscale.
Cette dernière prendra notamment en considération la nature du bien, son financement, depuis combien de temps il est détenu par son propriétaire, turn-over des biens – à quelle fréquence ils sont acquis/vendus -, etc… et enfin le plus important des facteurs : le cas par cas !
Par ailleurs, l’aménagement de structures particulières, tel la création d’un site internet dédié à la mise en location de ces biens, peuvent être de bons indicateurs d’une activité commerciale.
Toutefois, cette dernière précise que tous les cas ne seront pas étudiés et qu’elle se réserve le droit de qualifier la nature des revenus sans passer par toutes ces étapes.

Selon les chiffres publiés fin 2017, 1,300,000 israéliens détiennent un logement, 219,500 en détiennent deux, 43,000 trois, environ 10,500 en possèdent quatre.
Environ 6,120 en possèdent entre 5 et 9 et enfin seuls 400 en possèdent plus de 10.

Longtemps l’Administration Fiscale a évité la confrontation avec les propriétaires de plus de 10 logements préférant renoncer.
Ce n’est que dernièrement qu’elle a décidé de porter deux affaires en appel devant la Cour Suprême.
Cette dernière a tout d’abord admis que la notion d’activité commerciale était flexible, établissant toutefois que seront considérés comme commerciaux des revenus provenant d’une activité réelle, continue dans le temps, récurrente et systématique, avec une implication active du  » propriétaire de l’activité  » ou de l’un de ses représentants à l’instar d’un gestionnaire de biens ou encore un avocat.

La Cour Suprême a également fait savoir que l’aménagement de structures particulières, tel la création d’un site internet dédié à la mise en location de ces biens, peuvent être de bons indicateurs d’une activité commerciale, et que doivent être pris en compte nombre de critères lors de la décision de qualification de la nature des revenus tels que la nature du bien, son financement, depuis combien de temps il est détenu par son propriétaire, turn-over des biens – à quelle fréquence ils sont acquis/vendus -, etc… définissant par la même les critères dont se servira dorénavant l’Administration Fiscale.

Dans les deux cas ayant permis de faire jurisprudence, les propriétaires possédaient chacun plus de 20 appartements et la Cour Suprême a défini que pour une telle quantité de biens les revenus étaient forcément commerciaux, sans pour autant préciser quelle était la limite dans leur nombre pour être considérés comme revenus commerciaux ou personnels.
C’est l’Administration Fiscale qui l’a défini en mettant la limite à 10 biens.

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