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Acquéreurs : Les garanties nécessaires lors d’une transaction immobilière.

La remise des clefs d’un bien immobilier ne s’effectue généralement qu’une fois que le montant d’acquisition a été réglé dans son intégralité par l’acquéreur à la partie venderesse et que chacune des Parties a respecté les obligations lui incombant conformément aux termes du contrat.

Cependant, au jour de la signature du contrat d’acquisition l’acquéreur procède au premier paiement à l’attention de la partie venderesse et devra s’acquitter par la suite des paiements supplémentaires convenus dans l’échéancier du contrat.

De quelle manière les fonds de l’acquéreur sont ils garantis au cours de la période s’écoulant depuis la signature du contrat d’acquisition jusqu’à la remise des clefs ?

La garantie lors d’une transaction en seconde main
L’article 126 de la loi relative aux transactions immobilières énonce quelles sont les conditions requises afin d’inscrire une note suspensive au Cadastre.

Cette dernière est notamment destinée à rendre publique et officielle une transaction conclue entre le propriétaire d’un bien immobilier et un tiers. En outre, elle garantit les fonds payés par l’acquéreur en lui attribuant un droit de propriété partiel et fait obstacle à l’inscription de toute transaction contradictoire, contrecarrant ainsi une hypothétique tentative de la partie venderesse de vendre illégalement son bien immobilier à plusieurs acheteurs.

Par conséquent, l’inscription d’une note suspensive au Cadastre revêt une importance majeure pour l’acquéreur d’un bien. De ce fait, il conviendra de procéder à son inscription dans les plus brefs délais après qu’ait eu lieu la signature du contrat d’acquisition.

De plus, elle peut également comprendre une brève désignation du bien acquis, notamment sa surface, son numéro, ses orientations, son étage, etc…

Selon la jurisprudence israélienne, lorsque l’acquéreur dispose des moyens nécessaires à l’inscription d’une note suspensive au Cadastre en sa faveur et qu’il omet de le faire, il s’expose à ce que des tiers portent préjudice à ses droits de propriété.

La garantie lors d’une transaction en état futur d’achèvement (VEFA)
Bien que l’Article 2 de la loi israélienne relative à la garantie des fonds des acquéreurs mentionne quatre moyens afin de garantir les capitaux payés par l’acquéreur au promoteur, l’inscription d’une note suspensive au Cadastre et l’accompagnement bancaire du projet sont les plus couramment usités.

Alors que l’inscription d’une note suspensive au Cadastre en faveur des acheteurs intervient généralement qu’une fois la construction du bâtiment terminée, l’accompagnement bancaire du projet est d’ordinaire destiné à garantir les fonds des acquéreurs après qu’ait été obtenu le permis de construire et jusqu’à la remise des clefs.

Préalablement à l’obtention du permis de construire, délivré par la municipalité, le promoteur ne pourra réclamer aux acquéreurs plus de 7% du montant d’acquisition. En l’absence d’accompagnement bancaire à ce stade, les fonds seront habituellement transférés sur le compte séquestre du cabinet d’avocats du promoteur.

Consécutivement à l‘obtention du permis de construire, le promoteur aura la possibilité de solliciter les services d’un établissement bancaire ou d’une compagnie d’assurance afin que l’une de ces structures fournissent une garantie bancaire aux acquéreurs. Cette garantie bancaire sera d’un montant équivalent à celui qui aura été payé par l’acquéreur et sera délivrée après chaque paiement effectué.

En revanche, si le projet ne dispose pas d’un accompagnement bancaire, l’échéancier fixé entre l’acquéreur et le promoteur devra obligatoirement respecter l’avancée de la construction, conformément aux étapes fixées par la loi.

Lors de la remise des clefs, l’acquéreur restituera au promoteur les garanties bancaires reçues au cours de la période de construction afin qu’une note suspensive soit inscrite en sa faveur au Cadastre.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
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