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Est-il nécessaire de faire expertiser un bien immobilier avant de l’acquérir ?

À l’instar du contrôle technique effectué sur un véhicule préalablement à son achat, l’acquisition d’un bien immobilier, qui constitue une opération juridique et financière majeure, nécessite également de procéder préalablement à une analyse minutieuse.

En effet, les acquisitions immobilières de seconde main comportent inévitablement le risque de constituer un investissement improductif dans le cas où le bien aurait des vices cachés et/ou des dysfonctionnements qui seraient découverts ultérieurement à la remise des clefs.

Cette malencontreuse découverte peut souvent être évitée lorsque sont prises toutes les précautions nécessaires.

En quoi consiste la vérification de l’expert ?
Afin de pouvoir mentionner ces informations dans son rapport, il conviendra que l’expert vérifie le statut juridique et physique du bien immobilier.
La vérification de l’identité des ayants-droit et la localisation du bien.
La première vérification juridique effectuée par l’expert ainsi que par l’avocat du futur acquéreur consiste en l’analyse d’un extrait du Cadastre propre au bloc et à la parcelle selon lesquels le bien immobilier est référencé.
De plus, étant donné qu’en Israël plusieurs registres sont légalement autorisés à procéder à l’inscription des droits fonciers, lorsque le bien n’est pas inscrit au Cadastre il conviendra alors de s’adresser à l’organisme auprès duquel le bien est enregistré et de demander un récépissé des ayants droit.
Cette vérification permettra non seulement de confirmer que les vendeurs sont bien les titulaires légaux du bien et par conséquent habilités à le vendre mais également de déceler d’éventuels anomalies juridiques, telles que des procédures en cours, notamment en cas d’impayés à une administration ou à un tiers.

La concordance entre les plans et la situation physique du bien.
Le rôle de l’expert consiste également à s’assurer que le bien tel qu’il a été construit est formellement identique aux plans déposés à la municipalité et autorisés par cette dernière.
Il conviendra dans un premier temps de consulter les plans d’aménagement du territoire et de prendre connaissance des termes du permis de construire. De plus, l’expert examinera le certificat de conformité ainsi que le certificat de fin de travaux délivrés par la municipalité.
Hormis l’obtention des autorisations requises conformément à la loi, l’expert devra vérifier que le statut d’utilisation du bien est respecté, à savoir s’il s’agit d’un bien destiné à l’habitation ou à des fins commerciales.
Enfin, en consultant les plans approuvés par la municipalité puis en visitant le bien, l’expert sera en mesure d’attester que l’appartement a bien été construit conformément aux autorisations reçues et qu’il n’y a pas de constructions illégales.

Les constructions illégales.
Lorsque la partie venderesse a effectué des constructions illégales, c’est-à-dire des constructions effectuées dans le bien immobilier sans avoir obtenu l’autorisation préalable de la municipalité, il conviendra de régulariser la situation dans les plus brefs délais. Dans le cas contraire, l’expert pourra déceler ces constructions illégales et alerter le futur acquéreur.
S’il s’agit de modifications mineures la régularisation auprès de la municipalité ou à défaut la remise en état pourra s’effectuer relativement rapidement. En revanche, lorsqu’il est question de modifications importantes les démarches seront généralement plus longues et se solderont parfois par une procédure en justice demandée par la mairie, à l’issue de laquelle le tribunal peut ordonner la démolition de la construction illégale.

L’évaluation du montant d’acquisition.
Le prix d’acquisition d’un bien immobilier varie ostensiblement en fonction de son emplacement, de son orientation, de son standing ainsi que de l’offre et la demande sur le marché.
L’expert est habilité à objectivement en évaluer la valeur qu’il notifiera dans son rapport.
Cette évaluation est principalement destinée à permettre au futur acquéreur de situer son offre en comparaison avec les prix du marché.
De plus, elle s’adresse également à la banque hypothécaire qui, dans le cadre du dossier de prêt du futur acquéreur sera en mesure de confirmer la valeur réelle du bien indépendamment de ce qui a été fixé par les Parties dans le contrat d’acquisition.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
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