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Locations immobilières : quels sont les différents types de baux existants en Israël ?

Le droit de location est l’un des droits immobiliers fondamentaux mentionnés par la loi israélienne.
Ce droit permet à une personne morale ou physique de confier le bien immobilier dont elle est propriétaire à un tiers, conformément à des conditions qui auront été préalablement établies et convenues entre les Parties.
Quels sont les différents types de locations existants en Israël ?

Conformément à la loi israélienne, le droit de location se décline sous trois formes :
–       Le bail emphytéotique ;
–       Le bail de location ;
–       Le bail de location non rémunéré.

1.     Le bail emphytéotique.
L’Article premier de la loi fondamentale relative aux terrains nationaux stipule qu’il n’est pas légal de transférer les droits de propriété de l’État à un tiers.
Par conséquent, le Keren Kayemet LeIsraël (plus connu sous l’abréviation K.K.L.), permet aux citoyens israéliens de souscrire à des baux emphytéotiques, généralement d’une durée de 49 ans renouvelable pour 49 années supplémentaires.
L’emphytéote bénéficie alors de droits identiques à ceux d’un propriétaire, hormis lors de certaines opérations qui nécessitent l’approbation du K.K.L., telles que le dépôt d’une demande de permis de construire ou le transfert de ses droits à un tiers.

2.     Le bail de location.
Il existe deux types de baux de location : le bail qui exige une inscription cadastrale et celui pour laquelle l’inscription cadastrale n’est pas requise.
Conformément à la loi israélienne relative aux locations, un bail d’une durée de 10 ans ou plus devra obligatoirement être notifiée au Cadastre.
Par ailleurs, un bail de plus de 5 ans devra s’effectuer par écrit dans le cadre d’un contrat signé entre les Parties.
Lorsque le contrat de location comporte une ou plusieurs années d’options, au cours desquelles le locataire est libre de prolonger le bail ou de quitter le bien immobilier, il conviendra de comptabiliser la durée totale, en incluant les périodes d’option.
De plus, bien que la loi israélienne n’impose pas de contraintes concernant un bail de moins de 5 ans, il sera vivement recommandé de notifier par écrit les termes de l’accord convenu entre le propriétaire et le locataire.
Par ailleurs, les Parties sont également habilitées à procéder à l’inscription de la location au Cadastre pour des périodes inférieures à 10 ans si elles en font la demande.

3.     Le bail de location non rémunéré.
Bien que ne percevant pas de compensation financière, un propriétaire est libre de louer son bien immobilier à un tiers, dont le statut sera celui d’un « hôte ».
La législation en vigueur dans ce type de bail est semblable à celle qui prévaut pour un bail classique.
Néanmoins, il conviendra de souligner une différence non négligeable en cas de dégâts occasionnés dans le bien immobilier au cours de la période du bail : bien que le locataire soit généralement tenu pour responsable uniquement en cas de dommage causé par ses soins, l’hôte sera soumis à une obligation accrue.

Au cours de différents cas jugés par les tribunaux israéliens, la jurisprudence israélienne a parfois imputé la responsabilité d’un dommage à un hôte tandis que celle d’un locataire pour un dégât du même type n’était pas engagée.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique personnalisé.

Maître Yonathan TSADIKA
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