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Transactions immobilières : l’obligation de rédiger un contrat.

L’un des principes fondamentaux du système juridique israélien est la liberté octroyée aux Parties afin de convenir dans un contrat des dispositions juridiques de leur choix, sous réserve du respect de la loi.
Cette autonomie s’exprime tant dans les termes de leur accord que dans la forme que revêt le contrat.
Néanmoins, le législateur israélien a désigné certaines exceptions, notamment lors de transactions immobilières qui devront obligatoirement s’effectuer par écrit.

L’Article 8 de la loi israélienne relative aux transactions immobilières stipule que ces dernières devront obligatoirement s’effectuer par le biais d’un acte écrit convenu entre les Parties.
Cette loi avait initialement pour objectif de mettre fin à la législation ottomane appliquée pendant des décennies qui permettait de procéder à des transactions immobilières en se fondant uniquement sur un accord verbal, situation qui a créé une grande instabilité juridique et a compliqué l’identification des véritables propriétaires.

L’exigence du législateur israélien de notifier par écrit les termes de l’accord entre les Parties est également destinée à éviter toute incompréhension, notamment en raison des enjeux financiers et juridiques considérables afférents à une transaction immobilière.

Ultérieurement au vote de cette loi, de nombreux cas se sont présentés devant les tribunaux israéliens.
Ces derniers ont été sollicités afin de statuer quant à la nature de l’exigence d’écriture prévue par la loi : s’agissait-il d’une contrainte de forme seulement ou comportait-elle également une obligation de contenu ?

Au cours de plusieurs décennies, la jurisprudence israélienne avait interprété l’Article 8 en estimant qu’hormis la forme, l’obligation d’écriture prévue par la loi comprenait également une obligation de contenu.
Afin d’être doté d’une valeur juridique, l’acte relatif à la transaction immobilière devait donc contenir des éléments fondamentaux essentiels tels que la localisation du bien, ses coordonnées cadastrales, le prix, l’échéancier, la répartition des taxes et des frais, l’identité des Parties, etc…

Cependant, au fur et à mesure de dossiers jugés par les tribunaux israéliens, la position de la jurisprudence a été modifiée en octroyant une valeur juridique à toute opération immobilière sous réserve que le tribunal ait été explicitement convaincu de la volonté des parties de conclure cette transaction.

Conformément à cette ligne directrice, le tribunal a donné son approbation à une transaction immobilière au cours de laquelle le contrat entre les Parties avait été rédigé sans être signé.
À ce sujet, le président de la Cour Suprême d’Israël, l’honorable Juge Aharon BARAK, a considéré dans l’une de ses décisions de justice que « la signature n’est pas un acte sacré » lorsqu’il est possible de la remplacer par une autre preuve concrète et convaincante de la volonté des Parties.

En revanche, la jurisprudence de ces dernières années a nuancé cette position et se réserve le droit d’outrepasser l’exigence d’écriture prévue par la loi uniquement dans des circonstances exceptionnelles et extrêmes.
Le cas échéant, le tribunal devra obligatoirement être convaincu de la réelle volonté des Parties de procéder à la transaction immobilière.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique personnalisé.

Maître Yonathan TSADIKA
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