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Ventes aux enchères d'un bien immobilier : réelle aubaine ? - Crédit Immobilier en Israël et en France
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Ventes aux enchères d’un bien immobilier : réelle aubaine ?

Qui dit « vente aux enchères » fait automatiquement miroiter une potentielle bonne affaire…pas si sûr lorsque l’on s’y intéresse de plus près.
Pourquoi les acquéreurs sont prêts à payer plus que le prix du Marché ?
Où se trouvent les bonnes affaires ?

Pour beaucoup, les ventes aux enchères sont une parfaite illustration du proverbe : « le malheur des uns fait le bonheur des autres ».
Pourtant, « les meilleurs appartements, situés dans les bons endroits, sont parfois vendus au-dessus des prix du Marché » selon Maître Erez HAVER, avocat spécialisé dans les conflits opposant banques et clients.
Selon lui, cela serait à imputer au liquidateur judiciaire en charge de la vente du bien aux enchères, qui a tout intérêt à faire gonfler la note, à l’instar d’un bien immobilier commercial dont la valeur était de 4.6 millions de shekels et dont la vente se fit par le liquidateur judiciaire pour la coquette somme de 6.4 millions de shekels.
Et les exemples ne manquent pas : un appartement à Ramat Gan vendu 2 millions alors qu’estimé à 1.6 et ce en raison d’un renouvellement urbain à venir, un terrain rue Abravanel à Tel Aviv vendu 355 millions de shekels au promoteur Dimri, tandis qu’il était estimé à 250 par un expert.
Cette tendance observée dans nombre de transactions s’expliquerait notamment de par la forte demande pour certains de ces biens en raison de leur exposition sur la toile permettant au plus grand nombre de s’y intéresser.

Tous les biens mis en vente par le liquidateur judiciaire le sont dans le cadre d’une saisie judiciaire.
Environ 65 % sont des logements, 20 % des terrains destinés à l’immobilier, 10 % des locaux logistiques et des bureaux et enfin 5 %, des biens immobiliers particuliers.
À ce stade, les biens vendus aux enchères représentent 10 % de l’offre sur le Marché ; en cas de crise financière, leur proportion augmenterait.
Dans la plupart des cas, il s’agît d’une liquidation judiciaire suite à un surendettement des propriétaires des biens saisis, mais il peut également être question de divorces ou encore d’héritages.

Lorsque l’on achète un bien aux enchères, l’on achète un bien « vierge » de toutes mains-mises et hypothèques, sans avoir à payer de frais d’agence.
Parfois, est même mis à disposition  un rapport d’expertise permettant d’avoir un aperçu complet du bien ; droits de construction, potentiel, surface, etc…
Cependant, et contrairement à des transactions habituelles, il n’est pas possible de négocier les termes du contrat d’acquisition comme l’on pourrait le faire dans une transaction classique.
Autre inconvénient de ce type de transactions : la rapidité de ces-dernières ne permettant pas toujours l’étude en profondeur des biens proposés à la vente.
Cet inconvénient peut également s’avérer être un avantage ; de fait, le vendeur ne peut pas se rétracter comme il pourrait le faire dans le cadre d’une transaction normale.
Par ailleurs, la remise des clefs se fera rapidement, sauf cas exceptionnel, telle qu’une grève ou encore une fête religieuse.

Sauf en cas de demande de la part de l’un des créanciers, aucun prix minimum n’est imposé lors de la publication du bien.
Le liquidateur a l’obligation de publier l’annonce dans au mois deux journaux – en général la presse économique.
Par ailleurs, le bien sera également publié sur internet ; dans certains cas et lorsqu’il est question de biens de luxe, ils sont même proposés dans la presse étrangère, lorsqu’est établi que cette dernière est lue par des juifs.

Et HAVER de conclure, sur le fait que « nous sommes toutefois actuellement dans une période de demande modérée, ce qui permet de trouver des biens aux prix du Marché », avant de reprendre « il n’y a plus beaucoup d’investisseurs étrangers, et peu sont ceux étant à même de pouvoir débourser une dizaine de millions – ou plus – de shekels pour un bien immobilier. Pour ce type de biens, il faut compter entre 6 et 7 mois. D’ailleurs, nous avons dernièrement eu le cas d’un bien de ce type vendu légèrement sous le prix du Marché ; mais pas 15 % en moins : à ce jour, je n’ai jamais eu ce genre de cas ».

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