Coronavirus : motif valable pour annuler un contrat d'acquisition immobilière ? - Crédit Immobilier en Israël et en France
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Coronavirus : motif valable pour annuler un contrat d’acquisition immobilière ?

Face au désastre financier, nombre d’acquéreurs ayant signé un contrat d’acquisition immobilière avec un promoteur tentent de l’annuler et par la même, leurs engagements pris vis-à-vis de la banque.
Est-ce que le « cas de force majeur » peut être invoqué ?
Est-ce que le législateur apporte une réponse suffisamment explicite en cas de crises sanitaires ou économiques, immobilisant l’ensemble du pays.
Le Coronavirus est-il un motif valable pour se défausser de ses obligations contractuelles prises avec un promoteur ?

De mémoire d’israélien, la guerre n’a pas eu les mêmes effets sur le pays que le Coronavirus : explosion du nombre d’israéliens mis au chômage, les courbes du marché des devises pareilles à celles des « montagnes russes » ; une Économie quasiment aux arrêts.
Semble que le risque majeur du Coronavirus n’est pas tant d’ordre sanitaire, mais plutôt d’ordre économique ; il n’y aura pas de retour en arrière possible sur ce plan, mais bien « un avant » et « un après ».
Confrontés à un changement drastique de leur situation financière, nombreux sont ceux depuis le début de la crise cherchant à annuler des contrats d’acquisition signés avec des promoteurs, mais également des engagements pris vis-à-vis de banques avec lesquelles ont été signés des contrats de prêts.
En effet, ces-derniers craignent – à raison ? – de ne pouvoir honorer les appels de fonds du promoteur, ou encore les mensualités du concours bancaire contracté.

Face à cette situation où les esprits s’emballent, il convient d’avoir une approche froide et objective pour analyser les aspects juridiques de cette situation.
Pour rappel, l’écrasante majorité – si ce n’est l’intégralité – des contrats d’acquisition – prévoient une clause de « force majeure », une clause qui renverrait à des motifs quasi-surnaturels.
Pourtant, rien ne laisse penser que les tribunaux accepteront des ruptures de contrats en raison de la crise du Coronavirus.
De fait, rien dans la loi régissant les cas de « force majeure » ne prend en considération les cas d’épidémies ou de pandémies.
Ainsi, les tribunaux devront arbitrer et prendre des décisions qu’ils n’ont jamais eu à prendre jusqu’à présent !
Au sein du monde des avocats, les avis divergent : certains pensent que l’on peut au mieux espérer que les tribunaux soient plus souples en matière de retards, tandis que d’autres considèrent qu’une situation de confinement total pourrait amener les tribunaux à inclure le Coronavirus dans la catégorie des cas de « force majeure ».
Toutefois, au stade actuelle des mesures prises dans le cadre de la lutte contre la pandémie, l’annulation d’un contrat n’est pas envisageable.

La crise du Coronavirus se fait également ressentir au sein des banques, qui témoignent d’une chute abrupte du nombre de nouvelles demandes.
Concernant les demandes en cours, les banques ont observé un empressement des emprunteurs en-devenir à décaisser les fonds au plus vite, de peur que les taux d’intérêts augmentent… d’ailleurs, ces-derniers ont déjà commencé à augmenter face à un risque accru aussi bien du côté des emprunts qu’elles font elles-mêmes à des taux désormais plus importants, que du côté de l’emprunteur qui peut perdre son emploi et donc sa source de revenus, du jour au lendemain.
Un problème se pose toutefois, et pas des moindres, un Cadastre et un registre des hypothèques fonctionnant au ralenti ; or, les inscriptions d’hypothèques au sein de ces 2 registres sont primordiales dans le cadre de l’octroi d’un concours bancaire.

Enfin, nombre de promoteurs témoignent de demandes d’ajout de clauses aux termes du contrat, avant ou après signature de ce-dernier, qu’ils appellent « clauses Corona » et visant à protéger les acquéreurs en cas de retards de paiement.
Toutefois, leurs principales préoccupations sont relatives à une probable baisse des ventes : l’histoire montre qu’à chaque période d’incertitude les ventes immobilières ont connu une baisse.

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