Acquérir un bien dans un projet avant l’obtention du permis de construire - Crédit Immobilier en Israël et en France
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Acquérir un bien dans un projet avant l’obtention du permis de construire

L’acquisition d’un appartement dans un projet immobilier en Israël peut s’effectuer à différentes étapes d’avancement du chantier.
Lorsque le contrat est signé préalablement à l’obtention du permis de construire, c’est à dire sur plans lors des opérations plus communément connues sous le nom de « pre-sales », le prix d’achat est généralement réduit de 20%, voire 30%.

Cette opération, bien qu’intéressante financièrement, est soumise à plusieurs aléas indépendants de la volonté de l’acquéreur qui devra prendre toutes les précautions nécessaires avant de s’engager.

Les transactions en état futur d’achèvement (V.E.F.A.)
sont très répandues en Israël étant donné que la majorité des logements neufs sont vendus alors que la construction n’a pas commencé ou n’est pas achevée

C’est seulement à partir de la date d’obtention du permis de construire que le promoteur sera en mesure de faire débuter les travaux et d’estimer avec davantage de certitude si les délais de livraison des appartements seront respectés.

De ce fait, il conviendra de s’assurer que les termes du contrat d’acquisition stipulent explicitement toutes les conditions convenues entre le promoteur et l’acquéreur.

Exiger un descriptif détaillé
Afin de s’assurer de la conformité entre l’appartement tel qu’il lui a été décrit et celui qui sera construit dans la réalité, l’acquéreur devra mettre l’accent sur le descriptif de l’appartement figurant dans le contrat d’acquisition, plus précisément dans le cahier des charges.

Il conviendra notamment de vérifier la surface approximative de l’appartement, le nombre de pièces, l’orientation, l’étage, le plan ainsi que le détail des prestations fournies mentionnées dans ce-dernier (cf :cahier des charges).

De plus, si des surfaces sont rattachées à  l’appartement, telle qu’une place de parking ou une cave, ces derniers devront être stipulés explicitement. Par ailleurs, le promoteur devra s’engager quant à la qualité des matériaux utilisés et du travail effectué.

Stipuler des délais précis
Le  promoteur devra s’engager concernant le délai estimé afin d’obtenir le permis de construire, délivré par le département compétent de la municipalité.

Les Parties devront stipuler explicitement quels seront les recours de l’acquéreur dans le cas où le permis de construire ne serait pas obtenu, ou obtenu avec du retard.

Hormis la date d’obtention du permis de construire, la partie venderesse devra s’engager quant au délai nécessaire à la livraison des appartements une fois toutes les autorisations obtenues.

Plafonnement de l’échéance payée au promoteur
Afin de protéger davantage les intérêts des acquéreurs d’unités de logement dans les projet neufs, la réforme de la loi israélienne relative aux transactions immobilière, prévoit que les fonds versés au promoteur devront être garantis.

Cette garantie s’effectue de deux manières : par le biais d’une banque accompagnatrice du projet ou par l’inscription d’une note cadastrale associée à un échéancier évolutif selon l’avancée de la construction.

De plus, le législateur plafonne le montant de la première échéance, à régler préalablement à l’obtention du permis de construire, qui ne devra excéder l’équivalent de 7 % du montant d’acquisition.
Ce paiement devra obligatoirement être transféré sur le compte séquestre détenu par le cabinet d’avocats qui représente le promoteur.

Quels sont les écarts autorisés entre les plans et la réalité ?
La loi israélienne stipule qu’un écart de plus de 2.00 % entre la superficie figurant sur les plans et celle de l’appartement construit ne représente pas une violation contractuelle.

En revanche, si les dimensions et le nombre d’accessoires ou appareils fournis avec le bien immobilier, est de moins de 5 % en comparaison avec les plans, cela ne constituera pas une violation contractuelle par le promoteur.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
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