Fin du conflit d'intérêts : un avocat ne pourra plus représenter acheteur et promoteur ! - Crédit Immobilier en Israël et en France
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Fin du conflit d’intérêts : un avocat ne pourra plus représenter acheteur et promoteur !

Après qu’une commission juridique ait établi l’échec en matière d’éthique juridique dans certaines transactions immobilières, le Barreau israélien a publié de nouvelles directives prévoyant notamment qu’un même avocat ne pourra représenter acheteur et promoteur au sein d’un même projet.

Sont notamment prévues des sanctions pouvant aller jusqu’à la suspension du droit d’exercer pour un avocat.
Ces directives ne pourront être rétroactives et ne toucheront qu’aux nouveaux projets.

Dans un souci de renforcer l’éthique de ses membres, le Barreau d’Israël a dernièrement fait paraître nombre de nouvelles directives dans le domaine de l’immobilier, prévoyant notamment qu’un même avocat ne pourra représenter actuels propriétaires et promoteur au sein d’un projet de renouvellement urbain, sauf accord exprès des propriétaires et à la condition que le promoteur ne soit pas le client régulier et unique de l’avocat.

Le Barreau prévoit des sanctions pouvant aller jusqu’à la suspension du droit d’exercer pour un avocat contrevenant à ces directives, précisant toutefois qu’elles entreront en vigueur uniquement pour les nouveaux projets et pas ceux déjà en cours, pour lesquels les ventes auraient déjà débuté.

À la base de cette initiative, une missive adressée par le conseiller juridique de l’État à l’attention du Barreau israélien et dans laquelle il dénonce le manque d’éthique qu’implique une représentation des deux Parties dans les projets dits de renouvellement urbain, citant de nombreux cas dans lesquels des populations – souvent issues des couches les plus modestes – avaient signé des contrats manifestement déséquilibrés et en leur défaveur et pouvant parfois même les menacer.

Les recommandations prévoient notamment que l’avocat représentant les actuels propriétaires devrait être choisi par ces-derniers et non par le promoteur.
Par ailleurs, l’avocat ne pourrait voir ses émoluments directement réglés par le promoteur, ces-derniers devant être déposés sur un compte séquestre prévu à cet effet ; il ne pourrait pas non plus représenter le promoteur dans un autre projet, tant que celui en cours n’aura pas été achevé.

Si l’avocat a déjà plusieurs fois représenté le promoteur ou encore les propriétaires au sein d’un projet mené par ce-dernier, il devrait également en informer les actuels propriétaires venant à entamer un projet de renouvellement ; est d’ailleurs précisé que dans le cas où il aurait déjà plusieurs fois représenté le promoteur, alors il devrait éviter de représenter les actuels propriétaires.

Certaines de ces recommandations ont été acceptées, tandis que d’autres ont été modifiées…
Ainsi, l’avocat ne pourra représenter un promoteur en même temps que les actuels propriétaires au sein d’un même projet dans le cas où l’avocat serait son client régulier.
Si la représentation est occasionnelle, la question de la double représentation sera laissée à l’appréciation des propriétaires et limitée à un certain nombre d’actions.

Concernant la question des honoraires de l’avocat, l’idée d’un compte séquestre a été écartée au motif que le Barreau a estimé que les propriétaires auraient les plus grandes peines à ouvrir, puis gérer un compte séquestre.

Contrairement à une autre recommandation prévoyant que les honoraires de l’avocat ne seraient calculés que sur la base des appartements existants, ces-derniers se baseront finalement sur l’intégralité des appartements, ceux existants et ceux en devenir, le Barreau arguant que l’avocat pourrait refuser la prise de mandat en raison d’un manque d’attrait financier pour lui.

Enfin, le Barreau a recommandé de faire rentrer ces nouvelles directives en vigueur progressivement, la situation actuelle étant telle que nombre d’avocats pourraient être à-minima inquiétés, voire incriminés, pour des actions actuellement en cours et qui jusqu’à présent étaient admises ou, tout du moins, non-incriminables.

Bien que ce souci d’éthique soit encourageant, l’on peut toutefois déplorer qu’à ce stade seuls les projets de renouvellement urbain soient concernés tandis que ces-derniers sont loin de concerner la majorité des projets immobiliers… et qu’une minorité de l’ensemble des transactions immobilières.
À souhaiter que ce souci d’éthique touche bientôt l’ensemble des transactions immobilières.

De fait, actuellement un avocat peut toujours représenter les deux Parties dans le cadre du reste – et donc de l’écrasante majorité – des transactions immobilières.

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