Location en Israël : quelles obligations incombent au propriétaire et au locataire ? - Crédit Immobilier en Israël et en France
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Location en Israël : quelles obligations incombent au propriétaire et au locataire ?

Près de 2 millions d’individus sont locataires d’un bien immobilier en Israël.
Néanmoins, d’un point de vue juridique, le marché des locations a longtemps été exempt de toute intervention majeure de la législation en vigueur, laissant ainsi libre court à la liberté contractuelle des Parties.

Cette situation a conduit à certains abus, auquel le Législateur a mis fin par le biais de l’amendement de la loi relative aux baux locatifs, dont l’application surpasse le contenu des termes du contrat.

L’amendement de la loi relative aux baux locatifs adopté en 2017, constitue en fait l’ajout d’un chapitre supplémentaire à cette loi afin d’imposer un cadre juridique élémentaire quant au marché des locations à des fins de logement en Israël.
Seront exclues de cette loi les locations à but commercial, les hôtels, les locations de luxe et les locations dites de « longue durée » (pour une période de 10 ans ou plus).

En dépit de la liberté contractuelle des Parties, très ancrée au sein du système juridique israélien, le législateur s’est ingéré et a imposé plusieurs conditions requises obligatoires, indépendamment des termes du contrat et surpassant ces derniers.
Dans certains cas, les Parties n’auront pas la possibilité d’en convenir autrement.

Quelles sont les clauses obligatoires devant figurer dans un contrat de location ?
Un bien immobilier adéquat
Le bailleur a dorénavant l’obligation de s’assurer que son bien immobilier soit convenable et habitable.
Néanmoins, le niveau d’exigence de la loi est élémentaire et comprend notamment l’obligation de relier le bien immobilier au système d’évacuation des eaux usagées, de disposer d’un accès à l’eau courante et à l’électricité, d’avoir un système d’aération qui fonctionne et de ne pas être dangereux.
En cas d’infraction de cette clause, le bailleur sera considéré comme étant en situation de violation du contrat et le locataire pourra exiger son annulation.

La réparation des dysfonctionnements
L’usage en Israël est que le bailleur se charge à ses frais de la réparations des dysfonctionnements liés à l’usure naturelle. De plus, le législateur a défini des délais précis en terme de réparations à effectuer, à compter de la date à laquelle le locataire l’a informé du problème, comme suit :

  • Jusqu’à 3 jours pour une réparation urgente ;
  • Jusqu’à 30 jours pour une réparation courante.

En cas d’infraction de cette clause par le propriétaire, le locataire sera autorisé à procéder à la réparation nécessaire puis à demander une restitution des sommes payées à ce dernier.

Répartition des paiements : exemption des frais d’agence et de la police d’assurance habitation
Le législateur a statué quant à la répartition des paiements incombant aux Parties.
Conformément à la réforme, le locataire sera exempté du paiement des frais d’agence de l’agent immobilier sollicité par le bailleur uniquement.
De plus, le locataire sera exempté de la souscription à une assurance habitation pour le bien immobilier.

La limitation des garanties
Afin d’éviter les abus, le législateur a plafonné le montant des garanties que peut exiger le propriétaire et a défini dans quels cas il peut en faire usage. Par conséquent, le propriétaire devra se contenter d’une caution dont le montant est équivalent à un maximum de 3 mois de loyer.
De plus, s’il décide de faire usage de ces garanties afin d’obtenir la réparation d’un dommage qui lui a été causé par le locataire, il devra se limiter au montant du préjudice causé uniquement.

L’augmentation du montant du loyer : le bailleur peut-il faire ce que bon lui semble ?
En dépit des contraintes imposées par ce nouvel amendement, la réforme s’avère être partielle afin de laisser aux Parties la possibilité de convenir des termes du bail.

Concernant la possibilité d’augmentation du loyer, le législateur n’a pas prévu d’indice de cotation de référence ou de limitation.
Ainsi, le bailleur demeure libre, une fois la durée du bail écoulée, de revoir à la hausse le montant du loyer dans le cadre de la prolongation du contrat de location pour une période supplémentaire. Le locataire aura alors le choix d’accepter les nouvelles conditions ou de chercher un autre logement.

Par ailleurs, la réforme ne prévoit pas la création d’une institution gouvernementale ou d’un registre, chargé de répertorier les biens en location et de s’assurer activement du respect de la loi relative aux baux locatifs.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
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