Lors d’une transaction en VEFA, de nombreux mois, voire des années, peuvent s’écouler entre la date de signature du contrat d’acquisition et celle de la remise des clefs. Quels sont les droits et devoirs de l’acquéreur au cours de cette période ? Quels sont ceux du promoteur ? Comment se déroulent les appels de fonds successifs et de quelle manière s’effectuent les paiements ?
1. Le paiement des appels de fonds au promoteur.
A partir de la signature du contrat et jusqu’à la remise des clefs, l’acquéreur devra effectuer plusieurs paiements au promoteur selon l’échéancier annexé au contrat d’acquisition. Ce dernier sera fixé en fonction de la garantie mise à disposition de l’acquéreur dans le cadre de l’acquisition. En effet, conformément à la loi relative aux transactions immobilières, deux types de garanties peuvent être fournies à l’acquéreur d’un bien en VEFA :
– L’inscription d’une note suspensive au Cadastre en faveur de l’acquéreur et les appels de fonds au fur et à mesure de la construction, selon des étapes définies par la loi, comme suit :
– L’octroi d’une garantie bancaire délivrée à la suite de chaque paiement effectué au promoteur. Le cas échéant, les paiements s’effectueront par le biais de vouchers que l’acquéreur devra présenter à son banquier afin que les fonds soient payés directement depuis son compte bancaire.
2. La remise des clefs.
Lorsque l’appartement sera prêt à être livré, le promoteur devra prendre attache avec l’acquéreur et fixer une date de remise des clefs. Au préalable de la réception des clefs, l’acquéreur devra impérativement vérifier plusieurs points :
– S’assurer que la construction de l’appartement est effectivement terminée et que les finitions ont bien été effectuées conformément au cahier des charges. Afin de procéder à cette vérification il convient d’effectuer une visite de l’appartement préalable à la remise définitive des clefs ;
– Confirmer que l’immeuble a bien reçu les autorisations nécessaires attestant que les appartements sont habitables, notamment le certificat de conformité (appelé en hébreu : « Tofess 4 ») ;
– Contrôler que les démarches nécessaires ont bien entreprises auprès de la compagnie des eaux et la compagnie d’électricité afin de relier l’appartement à ces dernières. Les frais d’installation des compteurs seront généralement à la charge de l’acquéreur ;
– Si d’autres conditions à la remise des clefs ont été fixées dans le contrat d’acquisition, par exemple l’obligation qu’au moins un des ascenseurs de l’immeuble fonctionne, l’acquéreur devra s’assurer que ces conditions ont bien été remplies.
Au jour de la remise des clefs, un représentant du promoteur sera présent avec l’acquéreur afin de procéder à l’état des lieux de l’appartement. Dans le protocole de remise des clefs seront notifiés toutes les imperfections et dysfonctionnement devant être réparés par le promoteur.
En cas de retard de livraison, l’acquéreur pourra éventuellement percevoir des indemnités de retard, selon des barèmes instaurés par la loi israélienne.
3. Après la remise des clefs : la réparation des défauts de construction.
Au cours de la période suivant la remise des clefs, l’acquéreur devra notifier par écrit au promoteur les dysfonctionnements et défauts de construction constatés dans l’appartement. Selon le type de réparation nécessaire, le promoteur aura l’obligation de procéder aux réparations exigées.
Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique.
Maître Yonathan TSADIKA
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