La vente d’un bien immobilier repose sur une succession d’étapes complexes qu’il convient de connaître afin de procéder à la vente de manière professionnelle.
Hormis les préparations du bien immobilier destinées à permettre la vente de ce dernier, telles que l’évaluation de sa valeur, la mise en œuvre de travaux de rénovation, la publication d’annonces, et autres, il incombe à la partie venderesse d’effectuer les vérifications juridiques d’usage préalablement à la signature du contrat de vente.

Quelles sont les étapes préalables à la vente d’un bien immobilier ?

La vérification de l’identité des ayants-droit.
La première vérification juridique consiste en l’analyse d’un extrait du Cadastre relatif au bloc et à la parcelle, voire sous-parcelle, selon lesquels le bien immobilier est référencé. Cette vérification permettra de confirmer que les vendeurs sont bien les titulaires légaux du bien et par conséquent habilités à le vendre. Par ailleurs, il conviendra de contrôler qu’il n’existe pas de main-mise sur les droits des vendeurs, par exemple en raison d’un impayé à une administration.

En revanche, étant donné que plusieurs registres sont en charge de l’inscription des droits fonciers en Israël, lorsque le bien n’est pas inscrit au Cadastre il sera alors nécessaire de s’adresser à l’organisme auprès duquel le bien est enregistré afin d’ exiger que soit délivré un récépissé des ayants droit.

L’estimation du montant de la taxe sur la plus value.
La loi israélienne relative à la fiscalité des transactions immobilières stipule qu’en cas de vente d’un bien immobilier, la taxe appliquée sur la plus value est de l’ordre de 25% de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente indexé du bien immobilier. Cependant, en remplissant certaines conditions, le vendeur pourra adresser à l’administration fiscale une demande de réduction, voire d’exonération, du paiement de la taxe sur la plus value, notamment lors d’une donation ou lorsque le bien mis en vente est l’unique bien appartenant aux propriétaires.

L’existence de constructions illégales.
Lorsque la partie venderesse a connaissance de l’existence de constructions illégales, c’est-à-dire de constructions effectuées dans le bien immobilier sans avoir obtenu l’autorisation préalable de la municipalité, il conviendra de régulariser la situation avant de vendre le bien. La régularisation de modifications mineures, par exemple le fait d’avoir transformé une terrasse en une pièce fermée par le biais de matériaux légers  (tels que du verre ou du métal malléable) pourra généralement se résoudre rapidement auprès de la municipalité. En revanche, des modifications importantes du bien immobilier nécessiteront des démarches plus longues qui se solderont parfois par une procédure en justice et un ordre du tribunal ordonnant la démolition de la construction illégale.

L’évaluation des frais annexes.
La vente d’un bien immobilier engendre des frais annexes ; par conséquent il sera recommandé à la partie venderesse d’évaluer leur montant en amont afin de s’assurer de la rentabilité de la transaction. Il conviendra notamment de prendre en considération les frais suivants :

La taxe appliquée sur la plus-value (en l’absence d’exonération) ;
Les frais de levée de l’hypothèque de la partie venderesse, le cas échéant ;
Les frais d’agence, le cas échéant ;
Les honoraires d’avocats ;
Les frais de réparations dans le bien immobilier, si cela est nécessaire.

La signature du contrat de vente.
La signature du contrat de vente est l’étape ultime au cours de laquelle la partie venderesse et l’acquéreur ratifient par écrit leurs engagements mutuels. Le contrat de vente devra contenir toutes les dispositions juridiques ainsi que les conditions commerciales convenues entre les Parties afin de garantir le bon déroulement de la transaction qui se finalise lors de la remise des clefs.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
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