Est assujettie à la taxe sur la plus-value la Partie venderesse lors de la vente d’un bien immobilier.
Le montant de cette taxe correspond à un quart des gains, c’est-à-dire de la différence entre le montant de la vente et le prix d’acquisition.
L’Article 39 de la loi relative à l’imposition des transactions immobilières stipule que le vendeur pourra soustraire au calcul des gains générés les frais occasionnés par le bien.
Afin d’optimiser son paiement, quels sont les frais déductibles du paiement de la taxe sur la plus-value ?
Récapitulatif historique
La version initiale de l’Article 39 de la loi relative à l’imposition des transactions immobilières établissait une liste limitée composée de treize catégories de frais déductibles du calcul de la plus-value. Cette liste ne comprenait pas les frais liés au financement du bien tels que les taux d’intérêt relatifs au prêt immobilier contracté par la partie venderesse lors de l’acquisition.
Toutefois, l’Amendement 50, entré en vigueur le 7/11/2001 est considéré comme étant une véritable réforme de la fiscalité israélienne en matière de fiscalité lors de la vente d’un bien immobilier.
En effet, par le biais de cet amendement, le législateur israélien a réduit le montant de la taxe appliquée à la plus-value, a abrogé la taxe sur la vente (appliquée y compris dans les cas où le vendeur ne générait pas de bénéfices lors de la vente !) et a modifié les textes de loi existants.
L’Amendement 50 reconnait notamment les intérêts de remboursement de crédits immobiliers comme étant déductibles du calcul de la plus-value.
Pour ce faire plusieurs critères devront être remplis : il conviendra que le crédit ait pour objet l’acquisition du bien immobilier ou l’augmentation de sa valeur, qu’il soit conditionné par l’inscription d’une hypothèque (au registre des hypothèques et/ou au Cadastre), et ne soit pas contracté avec un proche.
Hormis l’Amendement 50 adopté par le Parlement israélien, la Cour suprême israélienne a elle aussi fait preuve de réforme et de créativité juridique concernant la fiscalité relative à la plus-value. Dans une décision publiée en mars 2003, le tribunal tranche que la liste des catégories de frais déductibles du calcul de la plus-value mentionné dans l’Article 39 est une énumération non-exhaustive. Selon cette décision de justice, tous les frais engendrés afin d’acquérir le bien, le vendre ou augmenter sa valeur pourront être déduits du calcul de la plus-value.
Cette décision se fonde sur une conception économique de la loi, selon laquelle cette dernière est destinée à imposer la partie venderesse sur les gains véritables générés par la vente du bien immobilier et l’augmentation de sa valeur.
Suite à la décision de la Cour Suprême, le législateur va procéder à une nouvelle réforme et adopter l’Amendement 55 qui va d’une part entériner l’interprétation de la loi tranchée par le tribunal et d’autre part fixer un plafond pour certains frais.
Liste non exhaustive des dépenses déductibles
À ce jour, conformément à la loi israélienne, à la jurisprudence, ainsi qu’aux décrets émis par l’Administration Fiscale, sont notamment inclus dans les dépenses déductibles du calcul de la plus-value :
- Toutes les dépenses du vendeur, depuis le jour de l’acquisition jusqu’au jour de la vente du bien immobilier, qui ont servi à faire augmenter sa valeur et à l’améliorer, tels que les travaux de rénovation. En revanche, les frais relatifs à l’entretien journalier du bien immobilier sont exclus ;
- Les timbres fiscaux et frais d’inscription cadastraux ;
- Les frais d’agence lors de l’acquisition et de la vente (limités à 2% de la valeur du bien – saufs cas exceptionnels) ;
- Les honoraires d’avocats lors de l’acquisition et de la vente ;
- Les honoraires de l’expert (par exemple dans le cadre du dossier de financement) ;
- Les honoraires de Notaire ;
- Les intérêts réels de remboursement du crédit immobilier (plusieurs conditions devront être remplies) et les frais liés au crédit immobilier (frais bancaires, honoraires du Cabinet de courtage, etc…).
En conclusion
Le calcul précis de l’ensemble des frais inhérents à l’acquisition puis à la vente d’un bien immobilier permettra dans la majorité des cas d’arriver à la conclusion que la différence entre le prix d’achat et le prix de vente ne correspond pas uniquement à un gain généré par le vendeur mais comprend également l’amortissement de ses dépenses destinées à l’acquisition du bien et à l’augmentation de sa valeur.
Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.
Maître Yonathan TSADIKA
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