La loi relative au droit immobilier, votée en 1970, constitue l’un des piliers du système légal et juridique israélien.
Définissant les différents droits immobiliers applicables à un bien, elle revêt une importance majeure afin de régir les transactions immobilières en Israël.

Quels sont les différents droits immobiliers existants en Israël ?

Le droit de propriété.
Le droit de propriété procure à son titulaire la jouissance d’un bien immobilier et la liberté d’en disposer à sa guise, sous condition de respecter la loi ainsi que tout autre engagement contractuel le concernant.
En d’autres termes, le propriétaire d’un bien immobilier est exclusivement lié à ce dernier, tant d’un point de vue juridique que physique.
De plus, le droit de propriété s’applique également aux zones situées au-dessus et en dessous du bien, ainsi qu’à tout ce qui lui est relié de façon permanente.
Par conséquent, parmi les différents droits immobiliers en vigueur au sein du système juridique israélien, le droit de propriété constitue un atout majeur pour son détenteur, disposant d’un poids juridique accru.

Le bail emphytéotique et la location.
Le bail emphytéotique confère à l’emphytéote un droit de location de longue durée, généralement de quarante-neuf ou quatre-vingt dix-neuf ans, lui permettant de profiter de son bien immobilier à l’instar d’un propriétaire.
Cependant, le propriétaire légal devra donner son aval au préalable de certaines opérations que souhaite effectuer l’emphytéote, telles que l’obtention d’un permis de construire ou le transfert de ses droits à un tiers.
Par ailleurs, la loi israélienne stipule qu’un contrat de location d’une durée de cinq ans ou plus devra obligatoirement être notifié au Cadastre.
Lorsque le contrat de location comporte une ou plusieurs années d’option, au cours desquelles le locataire a le choix de prolonger le bail ou de quitter les lieux à la fin de la période, il conviendra de prendre en considération la durée totale, périodes d’option incluses.

L’hypothèque d’un bien.
L’emprunteur, qui est généralement l’un des ayants droit d’un bien immobilier, peut solliciter les services d’un établissement bancaire afin d’obtenir un prêt destiné à financer son acquisition immobilière.
En contrepartie, l’établissement bancaire exigera comme garantie l’hypothèque du bien, qui sera inscrite en sa faveur au Cadastre.
L’inscription de l’hypothèque n’a pas pour objectif de restreindre l’emprunteur quant à son usufruit relatif à ce bien immobilier.
En revanche, en cas de non remboursement des échéances du crédit, l’établissement bancaire en faveur duquel a été inscrite l’hypothèque se réservera le droit d’envisager des recours en justice, conduisant dans certains cas extrêmes à la saisie du bien et sa vente à un tiers.
Afin de lever l’hypothèque de son bien, l’emprunteur devra procéder à un remboursement anticipé de sa dette ou mettre à disposition de l’établissement bancaire une autre garantie, en l’occurrence un autre bien immobilier, destinée à remplacer la première.

Le droit de passage.
Le droit de passage octroie à son bénéficiaire la possibilité de faire usage d’un bien sans que cela ne nécessite d’en être le propriétaire légal. Ce droit est notamment appliqué lorsque, pour accéder à son bien, un ou plusieurs individus doivent impérativement traverser un second bien.
Le droit de passage peut être relatif à un individu ou un groupe d’individus mais également au bien immobilier lui-même.

Le droit prioritaire.
En inscrivant un droit prioritaire en faveur d’un tiers, le propriétaire d’un bien est contraint à ne pas transférer ses droits sans avoir préalablement consulté ce dernier et obtenu son approbation.
Par conséquent, afin de procéder à une transaction, le propriétaire devra en premier lieu soumettre au bénéficiaire du droit prioritaire une proposition écrite identique à celle de l’acquéreur potentiel.
Le bénéficiaire du droit prioritaire devra alors se prononcer au cours des 30 jours suivant la réception de la proposition.
S’il répond positivement aux conditions énoncées dans la proposition, le propriétaire n’aura d’autre choix que de lui vendre son bien.
En revanche, s’il ne communique pas sa position au cours du délai imparti, il sera considéré comme ayant renoncé à son droit et le propriétaire procèdera à la vente avec un autre acquéreur, sous condition de ne pas baisser le prix en comparaison à celui mentionné dans la proposition faite au détenteur du droit prioritaire.

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Maître Yonathan TSADIKA
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