Le contrat de location est l’acte juridique par le biais duquel le propriétaire s’engage, moyennant un loyer que le locataire s’oblige à lui payer, à procurer à ce dernier la jouissance d’un bien immobilier durant une durée définie.
Le propriétaire exigera de recevoir de la part du locataire les garanties adéquates destinées à protéger ses intérêts dans le cas où un dommage lui serait occasionné.
La mise à disposition par le locataire des garanties constitue l’une des clauses majeures du contrat de location.
Parmi les nombreux préjudices que peut subir le propriétaire d’un bien immobilier en location, on recense notamment les retards de paiement du loyer, le refus du locataire d’évacuer le bien à la fin du bail ou encore tout autre dommage, volontaire ou involontaire, qui aurait pu être causé au bien par le locataire.
Quelles sont les garanties que le propriétaire devra exiger ?
- La signature des garants.
Les garants sont des tiers qui s’engagent envers le propriétaire à se porter responsable des agissements du locataire.
À titre d’exemple, si le locataire n’honore pas les paiements de son loyer, le propriétaire pourra se tourner vers les garants afin d’obtenir la restitution des montants impayés.
Hormis l’aspect juridique et financier, étant donné que les garants sont d’ordinaire des proches parents ou amis du locataire, ces derniers constituent également un moyen de pression psychologique dont dispose le propriétaire à l’encontre des locataires, ces-derniers ne souhaitant généralement pas exposer leurs proches à une assignation en justice en conséquence de leurs manquements.
Cependant, en l’absence de vérifications minutieuses qui, au vu de leur coût important, sont rarement entreprises dans le cadre de la signature d’un contrat de location, le propriétaire aura peu de recours en cas d’insolvabilité des garants.
Par ailleurs, l’engagement des garants n’exclue pas forcément la nécessité d’une assignation en justice déposée contre le locataire afin que le propriétaire obtienne réparation.
- La garantie bancaire autonome.
La garantie bancaire est un engagement direct par lequel la banque s’engage à payer à la demande d’un bénéficiaire, en l’occurrence le propriétaire, une somme d’argent définie, conformément aux conditions énoncées préalablement dans le contrat de location.
En cas de violation des termes du contrat de location, le propriétaire peut émettre à la banque une demande d’exécution de la garantie bancaire, sans que le locataire ne puisse soulever d’exception ou de contestation quant à cette procédure.
En revanche, la garantie bancaire doit forcément être limitée à un montant précis et inclut des frais bancaires qui seront à la charge du locataire. De plus, il conviendra que le locataire dépose la somme équivalente au montant de la garantie bancaire qui sera bloquée durant toute la période de validité de cette dernière. Les conditions d’obtention d’une garantie bancaire peuvent varier selon les banques et en fonction de la situation financière du locataire.
- Le dépôt d’espèces.
Le dépôt d’une somme d’argent en espèces à l’intention du propriétaire ou sur le compte séquestre de son avocat constitue également l’une des garanties que peut exiger ce-dernier afin de disposer d’une compensation financière disponible en cas d’infraction contractuelle de la part du locataire.
- L’acte de dette.
L’acte de dette est un document juridique selon lequel le locataire s’engage à verser une somme d’argent au propriétaire dans des délais prédéfinis.
L’un des avantages majeurs de l’acte de dette est que son exécution ne requiert pas de la part du propriétaire le dépôt d’une assignation au tribunal mais seulement des démarches auprès du département en charges des créances. Néanmoins, le locataire peut s’opposer à cette procédure et le dossier sera alors automatiquement soumis au tribunal compétent.
- Le chèque de caution.
La mise à disposition lors de la signature du contrat de location d’un chèque de caution est destinée à permettre au propriétaire d’encaisser ce dernier en cas de manquement de la part du locataire. Le chèque de caution, bien qu’il soit signé par le locataire, ne comporte pas forcément de montant prédéfini. En outre, si le locataire décide d’annuler ce chèque que le propriétaire souhaite encaisser, la procédure à entreprendre sera semblable à celle de l’exécution d’un acte de dette.
- Les chèques à l’attention de tiers.
Il est courant en Israël que le locataire remette au propriétaire lors de la signature du contrat de location, plusieurs chèques à l’attention des différentes institutions envers lesquelles il s’est engagé à payer les frais courants relatifs à l’utilisation du bien immobilier.
Il s’agit notamment, mais non exclusivement, de la municipalité, la compagnie des eaux, la compagnie d’électricité et le syndic de copropriété.
Les chèques devront être signés par le locataire, sans mentionner de montant et de date.
Aux termes de la période du bail, si le locataire n’a pas honoré l’intégralité des paiements lui incombant, le propriétaire sera autorisé à remplir les montants et dates sur ces chèques et à les déposer auprès des organismes concernés.
Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.
Maître Yonathan TSADIKA
+ 972 (0) 50 486 34 76
yonathan@tsadika.co.il
