La loi israélienne relative à l’imposition des transactions immobilières stipule que l’acquéreur et la partie venderesse seront chacun soumis au paiement d’une taxe.
Au cours des 60 jours suivant la signature du contrat l’acquéreur devra s’acquitter de la taxe d’acquisition tandis que le vendeur devra procéder au paiement de la taxe sur la plus-value.
Cependant, lorsque la transaction n’aboutit pas, quelles sont les conditions requises afin d’obtenir la restitution des impôts préalablement versés ?
L’article 102 de la loi relative à l’imposition des transactions immobilières impose à l’administration fiscale de restituer les sommes d’impôts perçues lors de l’annulation d’une transaction par les Parties.
Cette dernière se caractérise par l’interruption de l’application des termes du contrat d’acquisition et se distingue ainsi d’une nouvelle opération immobilière.
Par conséquent, la Cour suprême israélienne a établi une série de vérifications destinées à différencier une annulation de contrat d’une seconde transaction :
1. Quel est le montant de la taxe à restituer ?
2. Existe-t-il un lien de parenté ou tout autre lien de proximité entre les Parties ? Le cas échéant, les craintes quant à une volonté des Parties de contourner le paiement de taxes seront accrues.
3. Quel est l’objectif de l’annulation ? S’agit-il d’une volonté de se réapproprier des sommes préalablement versées à l’administration fiscale ou y a-t-il d’autres motivations, notamment financières (difficultés, faillite, non-respect des échéances fixées dans le contrat, etc…) ?
4. Quel délai s’est écoulé entre la signature du contrat d’acquisition et son annulation ? Lorsque cette période s’avère être relativement longue, les doutes quant à une annulation fictive seront plus élevés.
5. L’annulation est-elle effectuée d’un commun accord entre les Parties ?
6. Le processus d’acquisition a-t-il été achevé ? Lorsque l’intégralité des conditions stipulées dans le contrat ont été appliquées il conviendra de préciser à quel stade de la transaction la demande d’annulation est déposée.
De surcroit, il sera nécessaire de prendre connaissance des paramètres suivants : la date de remise des clefs effective à l’acquéreur, le paiement intégral du prix d’achat, le respect par les Parties des termes du contrat, l’inscription de l’acquéreur en tant que propriétaire au Cadastre, la mise en œuvre de travaux dans le bien, etc…
L’exemple de la mairie de Modiin Illit.
À titre d’exemple, à la fin des années 90, une société israélienne a vendu un bâtiment à la mairie de la ville de Modiin Illit.
Cette dernière a finalisé la transaction, notamment en procédant au règlement de l’intégralité du prix d’achat, à l’achèvement des travaux de rénovation, à la réception des clefs, à l’utilisation du bien à des fins lucratives, etc…
4 ans plus tard les Parties ont d’un commun accord demandé l’annulation de la transaction et se sont heurtées à un manque de coopération de l’administration fiscale qui refusait de restituer les montants des taxes payées.
Le tribunal en charge du dossier a tranché en 2003 qu’au vu des circonstances il ne convenait pas d’appliquer dans ce cas les dispositions relatives à l’annulation d’une transaction et qu’il s’agissait d’une nouvelle opération immobilière.
Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique personnalisé.
Maître Yonathan TSADIKA
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