Dans le cadre d’une décision de Justice rendue récemment, la Cour Suprême israélienne s’est prononcée quant au statut juridique de la note suspensive inscrite au Cadastre.
Communément inscrite en faveur d’un acquéreur lors d’une transaction immobilière dite de seconde main, elle est notamment destinée à garantir les droits de ce dernier jusqu’à son enregistrement en tant que propriétaire, ultérieurement à la remise des clefs.
Par ailleurs, la note suspensive peut également être inscrite dans diverses situations afin de préserver les intérêts de tierces personnes.
Quel est le statut juridique de la note suspensive ?
Définition de la note suspensive cadastrale
L’Article 126 de la loi relative aux transactions immobilières définit quelles sont les modalités requises afin d’enregistrer une note suspensive relative à un engagement d’inscription de droits immobiliers, tels que des droits de propriété, droit de passage, hypothèque ou location de longue durée.
Par ailleurs, l’Article 127 de cette loi prévoit que l’inscription d’une note suspensive contraint les ayant-droits à ne pas entamer d’actions en contradiction avec celle-ci.
Lors d’une transaction dite de seconde main, il est d’usage qu’immédiatement après la signature du contrat d’acquisition l’acheteur procède à l’inscription d’une note suspensive en sa faveur.
Cette dernière est destinée à garantir les futurs droits de propriété de l’acheteur jusqu’à la remise des clefs et à contrecarrer toute tentative illégale du vendeur de revendre à plusieurs reprises un même bien immobilier.
De même, lors de l’acquisition d’un bien en état futur d’achèvement, la note suspensive est généralement inscrite au Cadastre lors de la remise des clefs. Cette dernière est alors destinée à garantir les droits des acquéreurs jusqu’à l’aboutissement de la procédure de réaffectation des lots au Cadastre, dont se charge le Cabinet d’avocats qui représente le promoteur.
Excepté dans le cadre d’une transaction immobilière d’achat ou de vente, la note suspensive est requise dans de nombreux cas.
À titre d’exemple, il sera nécessaire d’inscrire une note suspensive dans les cas suivants :
- Inscrire une note suspensive en faveur d’une banque hypothécaire et le cas échéant cette dernière fera office d’hypothèque temporaire jusqu’à l’inscription de l’hypothèque définitive effectuée concomitamment à l’inscription des droits de propriété de l’acheteur ;
- Inscrire une note suspensive en faveur d’un tiers (tels qu’un ex-conjoint, un créancier ou de futurs héritiers) afin d’exiger leur aval pour toute opération de transfert de droits relative à un bien immobilier ;
- Inscrire une note suspensive en faveur d’un futur héritier conformément à un testament.
Décision de Justice de la Cour Suprême
Aux termes d’une décision de Justice rendue récemment, l’un des juges de la Cour Suprême d’Israël a statué qu’il convenait de faire la distinction entre deux catégories de notes suspensives :
- La note suspensive « positive » selon laquelle le propriétaire a l’obligation d’accomplir une action donnée ;
- La note suspensive « négative » selon laquelle le propriétaire doit s’abstenir d’accomplir une action donnée.
Selon ce point de vue, en acceptant l’inscription d’une note suspensive en faveur de l’acheteur de son bien immobilier, le vendeur s’engage à permettre activement l’inscription de ce dernier en tant que propriétaire.
Il s’agit d’une note suspensive positive.
À l’inverse, une note suspensive nécessitant l’approbation d’un tiers pour la vente d’un bien (par exemple suite à un divorce, dans le cadre du partage du patrimoine du défunt entre les héritiers, ou en faveur d’un créancier) est considérée comme une note suspensive négative interdisant au propriétaire de procéder à la moindre démarche sans en obtenir l’accord préalable requis pour ce faire.
Bien que la doctrine selon laquelle il convient de distinguer deux catégories distinctes de notes suspensives n’ait pas fait la majorité, les 3 juges en charge du dossier se sont accordés pour rappeler l’importance de la note suspensive et réitérer sa fonction primordiale dans le système juridique israélien.
Les juges ont estimé que le rôle de la note suspensive était principalement de garantir les droits immobiliers d’un tiers et de les titulariser, en les inscrivant au Cadastre, registre d’État accessible au public.
En conclusion
La décision de la Cour Suprême d’Israël est destinée à renforcer le statut juridique et à rappeler l’importance de la note suspensive, suscitant ainsi un sentiment de stabilité au sein du marché immobilier israélien et du système juridique.
Il semblerait que les juges de la Cour Suprême aient saisi l’occasion du traitement de ce dossier afin de réitérer l’intérêt de la note suspensive et de renforcer sa portée qui avaient été quelque peu altérés suite à une décision ultérieure de la même instance au cours de laquelle, dans des circonstances exceptionnelles, avait été ordonnée l’annulation de notes suspensives inscrites dans le cadre d’un projet de type « Tama 38 ».
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Maître Yonathan TSADIKA
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