Le groupement d’achat constitue un ensemble d’acheteurs qui s’unissent afin de procéder de manière autonome à la construction d’un immeuble comprenant des unités de logements qui seront réparties entre eux.
Le groupement d’achat permet à ses membres d’économiser les profits générés par le promoteur immobilier en se substituant à ce dernier afin de mener à bien la construction du projet et de devenir propriétaires d’un appartement neuf. 

Quels sont les risques d’une acquisition au sein d’un groupement d’achat ?
Quelles sont les principales vérifications à effectuer préalablement ?

Contrairement aux transactions immobilières au sein d’un groupement d’achat, l’acquisition en état futur d’achèvement auprès d’un promoteur est soumise à une législation astreignante et à un encadrement strict.

Au cours de ces dernières années, le législateur israélien est intervenu à plusieurs reprises afin d’instaurer des mécanismes destinés à défendre les intérêts des acquéreurs, tels que l’obligation de garantir les fonds de ces derniers par le biais d’une garantie bancaire ou d’un échéancier selon les étapes de construction, mais aussi la période de responsabilité du promoteur ultérieurement à la remise des clefs.

En revanche, lors d’une acquisition au sein d’un groupement d’achat, les membres de celui-ci se substituent au promoteur immobilier et vont solliciter eux-mêmes les différents prestataires afin de mettre en œuvre le projet.
Bien que le groupement d’achat ne soit pas soumis aux strictes règles imposées aux projets immobiliers commercialisés par les promoteurs, certaines garanties permettront de rassurer ses membres et de leur procurer des protections adéquates.

À titre d’exemple, de la même manière que les projets classiques sont fréquemment accompagnés par un établissement financier qui délivre des garanties bancaires pour chaque paiement effectué par les acquéreurs, les groupements d’achat sont habilités à s’adresser à ces mêmes établissements ou à des fonds d’investissement privés afin d’obtenir des conditions similaires.

Le cas échéant, une hypothèque sera inscrite et l’établissement bancaire pourra octroyer un crédit aux membres du groupement d’achat qui en feront la demande.
Les fonds du crédit seront libérés progressivement selon l’avancée des travaux de  construction et seront généralement transférés directement sur le compte bancaire du groupe.
Le comité de gestion, en charge de la gestion des finances et du compte bancaire, se chargera ensuite de procéder au paiement du constructeur et des prestataires de services.

De plus, afin de s’assurer du sérieux du projet, de sa faisabilité et de ses chances d’aboutir, il conviendra de procéder à des vérifications juridiques approfondies.

L’analyse du contrat de coopération
Le contrat de coopération signé entre les membres du groupement régit les relations juridiques entre ces derniers et détermine les termes de leur coopération.
Ce contrat est notamment destiné à définir la manière dont seront répartis les espaces au sein du projet, la répartition des droits de propriété et des appartements, quelle sera la majorité requise lors des votes d’assemblées générales, la nomination d’un comité de gestion et d’un gestionnaire ainsi que leurs prérogatives, les conditions nécessaires pour la revente d’un bien, ainsi que toutes les démarches et conditions inhérentes à la mise en œuvre du projet.
L’analyse minutieuse du contrat permettra de s’assurer que le cadre juridique est suffisamment solide et fiable afin de faire face aux aléas liés à l’aboutissement du projet.

La vérification du statut juridique de l’acquisition
À l’instar de toute acquisition immobilière en Israël, il sera indispensable de procéder à la vérification des caractéristiques juridiques spécifiques du bien immobilier et de sa construction, l’identité des ayants-droits inscrits au Cadastre et l’obtention des autorisations adéquates auprès de la municipalité.

Par ailleurs, il conviendra d’élaborer le montant de la fiscalité relative à cette transaction.
Généralement, le calcul du montant de la taxe s’effectue selon la valeur estimée du bien immobilier construit ou selon le prix du terrain et celui de l’unité de logement.

La mise en relation avec les professionnels en charge du projet
De nombreux prestataires de services seront sollicités afin de gérer les différents aspects de la mise en œuvre du projet.
Le comité de gestion, élu par les membres du groupement, sera chargé d’établir des devis, voire de nommer les différents intervenants au sein du projet.

Le comité de gestion pourra également faire appel à une société de gestion dont le rôle sera d’assister les membres du groupement tout au long du projet ainsi que de proposer des professionnels dotés de l’expérience et des compétences requises et de coordonner leurs interventions au sein de celui-ci.

Ces choix seront cruciaux et influenceront la bonne marche du projet et les délais nécessaires à son aboutissement. De ce fait, il conviendra de s’enquérir de l’identité de ces prestataires (tels que le constructeur, le cabinet d’avocats, l’établissement bancaire, le contrôleur du chantier, l’architecte, l’expert-comptable, etc…) et de prendre connaissance de la manière dont ils prévoient d’intervenir au sein du groupement d’achat.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique personnalisé.

Maître Yonathan TSADIKA
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