Rien n’arrête le marché Immobilier en Israël !
Qu’il s’agisse des prix à l’achat ou encore à la location , tous pointent à la hausse.
Quelles sont les villes ayant connu la plus forte hausse ?
Où les loyers sont-ils les plus chers ?
Lors du premier confinement, plusieurs phénomènes ont laissé présager une baisse abrupte des loyers, notamment dans les villes touristiques, à l’instar de Tel Aviv et ce pour plusieurs raisons :
- Afflux de biens sur le marché anciennement loués en locations saisonnières ;
- L’on présageait que de nombreux locataires ne pouvant plus faire face au paiement de leur loyer retourneraient vivre chez leurs parents.
Pourtant, et après une période de battement au cours du premier confinement durant laquelle les loyers ont momentanément baissé, ces derniers ont finalement augmenté en 2020 ; fortement même.
En moyenne, le loyer a augmenté de 3 % en 2020, passant de 3,948 ILS fin 2019 à 4,052 fin 2020.
En tête de peloton pour les villes étudiées – celles de plus de 100,000 habitants – arrive sans grande surprise Tel Aviv avec un loyer moyen de 5,896 ILS.
En deuxième position, Kfar Saba avec 4,613 ILS/mois, suivie de très près par Ramat Gan et ses 4,602 ILS/mois.
La capitale Jérusalem, arrive en quatrième position avec un loyer mensuel de 4,355 ILS ; en cinquième position Rishon LeTsyon avec 4,180 ILS/mois et en sixième Holon avec un loyer moyen de 4,048 ILS.
Pour les professionnels du milieu, Tel Aviv et Kfar Saba sont victimes de leur succès.
De fait, et en raison d’un engouement grandissant pour ces villes, nombre de leurs citoyens ne peuvent se permettre d’y faire l’acquisition d’un bien et doivent se replier sur une location.
Kfar Saba par exemple est un bon thermomètre de la situation actuelle de l’immobilier avec près de 50 % de ses résidents vivant en location.
À la septième place arrive Petah Tikva avec un loyer moyen de 3,983 ILS/mois, suivie de Rehovot avec 3,803 ILS/mois.
Bnei Brak arrive à la 9ème place avec 3,751 ILS/mois, tandis que Netanya la talonne avec 3,682 ILS/mois.
À Ashdod, le loyer moyen est de 3,597 ILS ; 3,573 ILS à Bat Yam.
Pour Ashkelon, le loyer moyen est de 2,938 ILS ; à Haïfa il est de 2,735 ILS et à Beer Sheva de 2,644 ILS ; c’est d’ailleurs la ville ayant enregistré la plus forte progression entre fin 2019 et fin 2020, avec une augmentation du loyer moyen de 4 %.
En matière d’augmentation entre fin 2019 et fin 2020, Ashkelon est suivie par Tel Aviv, Ramat Gan, Netanya, Ashdod, Rishon LeTsyon, Bnei Brak et Beer Sheva qui ont connu une augmentation de 3 %.
Rehovot, Petah Tikva, Haïfa, Holon et Bat Yam connaissent une augmentation de 2 % du loyer moyen, tandis que Jérusalem enregistre une petite augmentation de 1 %.
Lorsque l’on s’intéresse à la taille de l’appartement, l’on constate qu’à Ahkelon c’est l’ensemble des appartements qui ont connu une augmentation ; les F-5 par exemple, avec un loyer moyen de 4,111 ILS, connaissent une augmentation de 9 % en 2020.
À Beer Sheva, ce sont les F-2 qui se distinguent tout particulièrement avec une augmentation de 5 % et un loyer moyen passant de 1,899 ILS fin 2019 à 1,991 ILS fin 2020 ; même constat à Tel Aviv, où les F-2 passent de 4,444 ILS à 4,651 ILS.
Les F-4.5 et F-6 connaissent le même destin à Bnei Brak, passant de 4,817 ILS à 5,052 ILS/mois en moyenne.
À noter cependant que certains types d’appartements n’ont connu aucun changement : à Jérusalem, les F-2.5 et F-3 (4,001 ILS/mois), ainsi que les F-4.5 et F-6 (6,270 ILS/mois) n’ont connu aucun changement ; même constat à Netanya pour les F-4.5 et F-6 qui stagnent à 4,919 ILS/mois en moyenne.
Aucune baisse toutefois, si ce n’est à Haïfa, où les F-4.5 et F-6 ont connu une baisse de 1 % ; rappelons que Haïfa et ses alentours fut la seule région à connaître une baisse des prix à l’achat de l’Immobilier en 2020.
Comment expliquer ces chiffres malgré la crise de Covid-19 ? La pénurie de l’offre qui devrait continuer à faire augmenter les prix d’une part, que ce soit en matière de locations comme de ventes mais aussi la politique menée par la Banque Centrale d’Israël en matière de financements immobiliers.
Pour de nombreux ménages, ce n’est pas tant la solvabilité qui pose problème, que l’apport personnel requis ; en effet, pour une première acquisition réalisée par un ménage israélien, la banque exigera un apport personnel de 25 % du montant de la transaction, frais non-inclus.
Faute de pouvoir réunir la somme exigée, ces ménages se redirigent vers la location ; or, lorsque le loyer augmente, la capacité d’épargner ledit apport personnel diminue….
Enfin, contrairement aux prévisions du milieu, très peu de locataires sont retournés vivre chez leurs parents.
