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Un nouvel impôt pourrait bien faire grimper les prix des appartements !
Un nouvel impôt pourrait bien faire grimper les prix des appartements !

L’administration Fiscale a décidé d’imposer aux promoteurs le paiement de la taxe d’acquisition y compris sur les dépenses liées à l’aménagement du terrain.
Le ministère du Logement s’oppose à ce nouvel impôt qui devrait selon ses estimations générer des recettes supplémentaires de 600 millions de shekels et être répercuté sur les acquéreurs par l’augmentation du prix des appartements.

Une nouvelle décision de l’administration Fiscale devrait catalyser la flambée des prix de l’Immobilier en pleine augmentation au cours des derniers mois.

Aux termes d’une décision de cette dernière adressée au ministère du Logement, un promoteur faisant l’acquisition d’un terrain destiné à la construction paiera non seulement la taxe d’acquisition se rapportant à l’acquisition du terrain, mais également sur les dépenses liées à l’aménagement du terrain.
Cet élargissement de la taxe d’acquisition devrait générer des recettes fiscales supplémentaires de 600 millions de shekels/an.

La taxe d’acquisition actuellement pratiquée pour les terrains est de 6 %, toutefois, et ce afin d’encourager les promoteurs à mettre les chantiers en œuvre, elle est ramenée à 5 % pour peu que le chantier soit lancé sous moins de 24 mois après obtention du permis de construire.

Dans le cas présent, et dans l’hypothèse où les promoteurs décideraient de répercuter ce nouvel impôt sur les acquéreurs, cela aurait pour conséquence une augmentation de plusieurs dizaines de milliers de shekels du montant d’acquisition, ce qui ne serait pas sans conséquence notamment pour les plus modestes ou encore ceux achetant dans la Périphérie, où les coûts liés à l’aménagement du terrain sont importants et le terrain peu cher.

Seront également touchés ceux construisant leur propre maison et pour lesquels les coûts d’aménagement peuvent s’élever à plusieurs centaines de milliers de shekels.

Un exemple illustrant parfaitement le problème de ce nouvel impôt….
Le 19/04/2021, un promoteur a fait l’acquisition d’un terrain à Beer Sheva pour 1.3 millions de shekels… dont les frais d’aménagement s’élèvent à 10.8 millions de shekels.
Ce nouvel impôt devrait en augmenter la taxe d’acquisition d’environ 650,000 ILS (soit 13,500 ILS/acquéreur) : près de la moitié du montant d’acquisition du terrain !

À la base de cette décision, un conflit opposant depuis de nombreuses années le ministère du Logement et les promoteurs à l’administration Fiscale, conflit les ayant conduit jusqu’à la haute Cour de Justice.

Pour rappel, le paiement fait à l’ATI – Administration des Terres d’Israël – se scinde en 2 composantes : une partie destinée aux droits sur le terrain et une partie pour l’aménagement du terrain ; pour cette dernière, elle est généralement versée à la collectivité locale pour le développement des infrastructures.

En 2017, l’administration Fiscale décidait de ne fiscaliser que la partie destinée aux droits sur le terrain ; pour peu qu’une partie de l’aménagement du terrain eût déjà été entreprise et dont les coûts seraient partie du montant d’acquisition des droits, fut convenue entre l’administration Fiscale et l’ATI que la taxe d’acquisition serait également appliquée sur ces coûts.

Or, en décembre 2020, l’ATI révisait sa manière de procéder aux appels d’offres, tandis que dans le même temps les opérations dites de prix ciblé étaient requalifiées en logements sociaux, ce qui permit à l’administration Fiscale de revoir sa position….

Dans une lettre de l’administration Fiscale à l’endroit du ministère du Logement, l’Administration exposait sa position nouvelle expliquant que “la valeur d’un terrain dans le cadre du calcul de la taxe d’acquisition prendrait en compte tous les frais annexes, au nombre desquels les frais d’aménagement du terrain, mais également les différents frais que le promoteur devra payer pour que le terrain soit dans les dispositions requises au projet en devenir”.

L’administration Fiscale appuie sa décision sur une décision de la haute Cour de Justice prise en mai 2015, soit 2 ans avant son précédent changement de politique….

Semble que lors de la direction du ministère des Finances par l’ancien Ministre Moshé KAHLON, qui avait pris sous la tutelle de son ministère également l’ATI et l’administration Fiscale, cette dernière n’avait pas eu le loisir de faire passer certaines réformes permettant d’accroître les recettes fiscales.
À la faveur de son indépendance retrouvée, l’administration a désormais les coudées libres pour les faire passer ; dont acte.

Fin mars 2021, le ministère du Logement a dénoncé cette mesure prise par l’administration Fiscale dans une missive cinglante , dénonçant “des dispositions fiscales ayant des implications considérables pour le secteur de la Construction… En attendant qu’un nouveau gouvernement soit formé, qui ouvrira la voie à l’épineuse problématique du Logement,” avant de reprendre que “pour l’heure, il n’est pas certain que l’ATI et le ministère du Logement acceptent de se conformer à cette directive”.

Enfin, certains avocats fiscaliste spécialisés en Immobilier pointent le manque de cohérence de l’administration Fiscale, rappelant qu’en juillet 2020 elle abaissait la taxe d’acquisition pour les investisseurs passant le premier palier de 8 à 5 % précisément pour relancer les investissements immobiliers : “alors que l’administration Fiscale a réduit la taxe d’acquisition pour les investisseurs, elle augmente désormais la taxe d’acquisition dans le cadre des appels d’offres destinés à la construction résidentielle, principalement pour les jeunes couples, ce qui fera augmenter le prix des appartements. Ils ont baissé les impôts des investisseurs et les ont imposés aux jeunes !”.

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