L’identification d’un appartement inscrit au Cadastre permet de déterminer qui sont les détenteurs des droits de propriété et les éventuels ayant-droits.
L’inscription d’un bien s’effectue selon un bloc, une parcelle et une sous-parcelle, cette dernière désignant spécifiquement et séparément le lot au sein du bâtiment.

Cependant, dans de nombreux immeubles, le processus d’inscription en « sous-parcelles » n’est pas achevé et les propriétaires des lots sont conjointement inscrits en tant que titulaires des droits fonciers d’une fraction de la parcelle.

L’inscription au Cadastre est destinée à mettre à disposition du public les informations juridiques relatives à un bien immobilier en temps réel. Les principaux droits enregistrés au Cadastre sont les droits de propriété, les baux emphytéotiques, les notifications cadastrales, les hypothèques et les droits de passage. Certaines notifications seront également inscrites en cas de restriction quant à la transmission des droits, la nécessité de l’approbation d’un tiers, l’existence de vestiges archéologiques ou l’application d’injonctions de justice.

De quelle manière s’effectue l’inscription d’un bien immobilier ?
Le Cadastre délimite chaque zone géographique en blocs, correspondants généralement à un ensemble d’immeubles, composés de plusieurs parcelles, désignant chacune un bâtiment.
Néanmoins, la division de chaque parcelle en plusieurs sous-parcelles, correspondantes chacune à un lot, n’est pas forcément effectuée ou achevée pour l’ensemble des biens inscrits au Cadastre. Le cas échéant, les copropriétaires de l’immeuble sont conjointement inscrits sur une même parcelle, par le biais d’une notification mentionnant la quote-part que représente le lot qui leur appartient, proportionnellement à la surface totale.

Qui se charge du processus de réaffectation des lots ?
La loi israélienne relative aux transactions immobilières stipule qu’il incombe au promoteur de procéder aux démarches de réaffectation des lots dans un immeuble récemment construit. Cette procédure, qui peut s’effectuer à tout moment dès la fin de la construction de l’immeuble, est fréquemment retardée. En effet, il s’agit d’une démarche exigeant de prendre les mesures de chacun des appartements et des parties communes, d’établir des plans et des documents juridiques, d’obtenir l’approbation de tous les copropriétaires ainsi que les autorisations délivrées par les autorités compétentes, notamment la municipalité, l’administration Fiscale et le Cadastre.
Dans les transactions en état futur d’achèvement, c’est le Cabinet d’avocats du promoteur qui se charge de cette procédure. Cette inscription est destinée à substituer la société du promoteur, inscrite en tant que propriétaire de la parcelle correspondant au terrain, par les acheteurs des lots récemment construits.

Quelles sont les raisons du retard de l’aboutissement de ces démarches ?
Les causes du retard de la finalisation du processus d’inscription au Cadastre de chaque appartement en tant que « sous-parcelle » indépendante sont nombreuses. Dans la plupart des cas, le retard est dû à des dysfonctionnements ou à des difficultés bureaucratiques et administratives et notamment :

• La lenteur des administrations municipales ou gouvernementales afin de délivrer des attestations, des plans signés et tamponnés par le département compétent de la commune ou un quitus confirmant l’absence de dettes ;
• Les retards de paiement d’une des obligations incombant à l’une des Parties d’un contrat, telle que l’obligation de payer les taxes relatives à la transaction dans les délais impartis par la loi ou de s’acquitter du paiement de la taxe municipale ;
• Les spécificités d’un bien immobilier ou de l’une ou plusieurs des Parties, qui nécessitent parfois des vérifications et documents supplémentaires, voire d’entreprendre des procédures préalablement à celle de l’inscription au Cadastre. À titre d’exemple, en cas d’inscription des droits relatifs à une succession, il conviendra d’avoir finalisé la procédure de dévolution successorale au préalable ;
• Le manque de professionnalisme du cabinet d’avocats en charge de l’inscription.

À ce titre, il conviendra de noter que la majorité des plaintes déposées auprès de la commission éthique de l’Ordre des avocats dans le domaine du Droit immobilier concernent des cas de négligences liées au processus d’inscription au Cadastre.

En conclusion
Préalablement à l’acquisition d’un bien immobilier il sera recommandé de s’enquérir et d’avoir conscience des éventuelles embûches juridiques liées à l’inscription du bien au Cadastre au nom des acheteurs. Lorsque des complications sérieuses sont à prévoir, il conviendra de privilégier l’acquisition d’un bien immobilier au statut juridique plus adéquat.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
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