La location saisonnière est-elle conforme aux termes du Règlement Intérieur de l’immeuble ?
La location saisonnière de courte durée de type Airbnb est de plus en plus prisée par les vacanciers et les propriétaires de biens immobiliers.

Avant de vous lancer dans la mise en location saisonnière de votre bien immobilier en Israël, il vous faut connaître les règles et les lois qui encadrent ce type de location et notamment les termes du Règlement Intérieur de l’immeuble.

Quels sont les termes du Règlement Intérieur de l’immeuble relatifs à la location saisonnière ?

En Israël, l’Article 61 de la loi relative au Droit immobilier impose aux copropriétés d’être gérées selon un Règlement Intérieur.
Juridiquement, ce dernier a un statut équivalent à celui d’un contrat et s’applique aux copropriétaires de l’immeuble sans exception. Il existe un Règlement Intérieur standard, celui-ci s’applique par défaut à toute copropriété qui n’a pas voté les termes d’un Règlement Intérieur Particulier.

Le Règlement Intérieur ne prévoit pas de disposition explicite interdisant la pratique de la location saisonnière.

Néanmoins, au cours d’une décision rendue par le Département en charge de l’arbitrage des contentieux au sein du Cadastre, dont les prérogatives sont équivalentes à celles du tribunal de première instance, il a été estimé que l’interprétation du Règlement Intérieur standard interdisait implicitement les locations de courtes durées.

Ainsi, la clause insérée dans le Règlement Intérieur qui affirme que l’immeuble est destiné uniquement à des fins d’habitations interdit la pratique de l’activité commerciale, laquelle inclut les locations saisonnières.

Cette décision, en l’absence du vote d’une loi explicite à ce sujet, s’inscrit dans la continuité d’une  décision rendue par l’administration fiscale israélienne considérant la location saisonnière comme une activité commerciale.

Cependant, afin qu’une copropriété soit en mesure d’interdire expressément et sans équivoques la pratique des locations saisonnières dans l’immeuble, il conviendra de mettre en place un Règlement Intérieur particulier.

La mise en place d’un Règlement Intérieur particulier ou la modification du Règlement Intérieur standard nécessite de réunir un certain quorum de copropriétaires. En effet, il conviendra de réunir une majorité de propriétaires représentant une surface équivalente aux deux tiers de la surface totale de l’immeuble pour en modifier les termes.

En revanche, les propriétaires qui souhaitent malgré tout faire de la location saisonnière alors que le Règlement Intérieur particulier interdit cette pratique, seront habilités à déposer un recours en Justice devant le tribunal ou devant le département en charge des contentieux auprès du Cadastre.

Ils pourront affirmer que cet interdit leur cause un préjudice financier non négligeable, va à l’encontre de la loi fondamentale sur la liberté d’entreprendre et porte atteinte à leur droit de propriété. Ils pourront arguer que l’usage de leur appartement est bien à des fins d’habitation et non commerciales et que cette location n’est pas comparable à l’activité et aux nuisances occasionnés par une entreprise, un magasin ou des bureaux.

Il reviendra dès lors, au juge de décider au cas par cas si l’interdiction de location saisonnière est légale et conforme au  Règlement Intérieur et si en définitive, le propriétaire sera autorisé ou non à mettre son bien en location saisonnière ; certains cas ont d’ailleurs été cités dans la presse économique israélienne.

Dans certains cas la location saisonnière pourra être autorisée sous réserve du respect de certaines restrictions, telles qu’une durée minimum de location exigée, le plafonnement du nombre d’occupants par bien immobilier ainsi que l’accès réduit, voire proscrit, à certaines prestations particulières fournies par la copropriété (salle de sport, piscine, parking, etc…).

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
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