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Comment transmettre un bien immobilier à l’un de ses enfants ?
Comment transmettre un bien immobilier à l’un de ses enfants ?

La loi en Israël  permet de transférer un bien immobilier à un tiers sans contrepartie.
Comment ça fonctionne ?
Dans quel cas peut-on bénéficier d’un allégement fiscal ?
Est-il possible de faire machine arrière ?

En Israël, la loi permet de léguer un bien immobilier à ses enfants, et ce même de son vivant, que ce soit pour des raisons d’aide financière, d’un meilleur contrôle du partage de la succession ou encore dans le cadre d’une optimisation fiscale.

Aux termes de la Loi, donner un bien, qu’il soit immobilier ou non, sans contrepartie financière est défini comme un « cadeau ».
En quoi consiste la transmission d’un bien à l’un de ses enfants de son vivant et comment le faire correctement ?

Est-il possible de faire un « cadeau » quel qu’en soit la valeur ?
En terme de valeur dudit « cadeau » aucun plafond ou assimilé n’a été établi, ni la nature de ce dernier.
Il peut s’agir d’une villa située à Hertselya-Pituach d’une valeur de 200 millions de shekels, comme d’un tiers d’un studio à Beer Sheva ou encore un terrain, qu’il soit ou non constructible.

Qui peut faire un cadeau et à qui ? Est-ce limité aux membres d’une même famille ?
Un « cadeau » peut être fait par et à n’importe qui ; qu’il s’agisse de membres d’une même famille, un ami ou encore une association.

Toutefois, lorsque l’on aborde le volet de la fiscalité, la proximité entre le donateur et le bénéficiaire du « cadeau » à son importance.

L’Article 62 de La loi portant sur la taxe foncière offre un avantage important en matière d’exonération de la taxe sur la plus-value lorsqu’il est question d’un « cadeau » entre parents d’une même famille.

De même, est prévue une exonération partielle en matière de taxe d’acquisition en vertu de l’alinéa 20 du règlement portant sur la fiscalité immobilière, qui n’est également accordée que dans le cas d’un don entre parents d’une même famille.

Comment faire « cadeau » d’un bien immobilier dans le cadre d’une donation ?
Pour qu’une transaction (que ce soit à titre onéreux ou sans contrepartie) soit définie comme terminée, elle doit se conclure par l’enregistrement des droits du propriétaire au Cadastre, ce dernier étant enregistré comme propriétaire.

La donation d’un bien immobilier en tant que « cadeau » est définie par la Loi comme une transaction à part entière, et ce en dépit du fait qu’elle a lieu entre les membres d’une même famille.

En conséquence de quoi, il convient que toutes les déclarations soient faites auprès des administrations compétentes, mais également que tous les protocoles habituels soient respectés, au nombre desquels les inscriptions requises au Cadastre.
Il en va de même pour les différents timbres fiscaux ou encore taxes à régler.

Une seule différence toutefois, dans la partie « remarques » de l’extrait du Cadastre apparaîtra la mention « vendu sans contrepartie financière », alors que dans le cadre d’une transaction habituelle apparaîtrait la mention « transaction classique ».

Cela n’a pas d’importance en termes d’enregistrement ou de vente future à un tiers – mais cela a des implications en termes de report de paiement d’impôts, dans la mesure où le titulaire du droit actuellement enregistré a reçu le bien en cadeau.

Est-il possible de se rétracter et de demander à récupérer les droits sur le bien ?
Une fois que le transfert de la propriété en tant que « cadeau » a été conclu et signé, se créée une obligation contractuelle ; le donateur doit le transmettre et le bénéficiaire doit en accepter le transfert.

Toutefois, selon la Loi et la jurisprudence, il existe des cas exceptionnels dans lesquels le « cadeau » peut être réclamé et le transfert annulé, par exemple en raison du comportement honteux du bénéficiaire du « cadeau » ou encore une détérioration significative de la situation financière du donateur.

Par ailleurs, le donateur peut offrir un cadeau ״sous condition״, c’est à dire donner le cadeau à la condition que certaines conditions soient remplies, par exemple, avoir le droit de vivre dans le bien.

Au regard de la taxe d’acquisition et des allègements fiscaux, comment est considéré un bien donné en cadeau ? Un premier bien immobilier ? Un unique bien ?
Étant donné que l’appartement a été reçu en cadeau et non hérité, il est alors considéré comme n’importe quel autre appartement.

Si le bénéficiaire du don ne dispose pas d’un autre appartement, il peut (sous réserve des conditions de la loi) bénéficier d’une exonération au même titre qu’un primo-accédant et ainsi réduire la taxe d’acquisition.

Le don d’un appartement peut-il être requalifié en optimisation fiscale ?
La transmission d’un appartement, qu’il s’agisse d’un « cadeau » ou moyennant contrepartie, nécessite un accompagnement juridique pour éviter diverses erreurs (ou du moins pour réduire les risques).

Il n’est pas possible de stipuler explicitement dans le contrat que le transfert a été effectué à des fins d’optimisation fiscale, car cela peut être considéré – et tout porte à croire que ce sera probablement le cas – que le transfert peut s’apparenter à une fraude fiscale, ce qui constitue une infraction pénale ; et l’administration fiscale est seule Juge…

Il convient de rappeler qu’il n’y a rien de mal à l’optimisation fiscale, tant qu’elle est faite conformément à la Loi.

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