Plusieurs semaines, voire des mois, s’écoulent généralement entre l’accord oral conclu entre les Parties quant à l’acquisition d’un bien immobilier et la signature d’un contrat écrit, détaillé et définitif.

Afin de garantir leurs intérêts respectifs, il est fréquent que l’une des Parties propose de signer une promesse de vente.

Cet acte constitue un engagement comportant les termes principaux de l’accord futur qui sera signé entre les Parties.

Quel est le statut juridique de la promesse de vente ? Est-il recommandé de signer un tel document ?

La promesse de vente est un document concis résumant les clauses essentielles du futur contrat qui sera signé entre l’acquéreur et la Partie venderesse. Elle est destinée à garantir leurs engagements réciproques au cours du délai nécessaire à la rédaction et la négociation des termes du contrat définitif. De plus, l’usage est que la signature d’une promesse de vente est accompagnée du paiement d’un acompte par l’acheteur, qui sera déduit du prix de la transaction.

Dans certaines circonstances, la signature d’une promesse de vente est juridiquement équivalente à celle d’un contrat et comporte certains désavantages.

1.     La promesse de vente est parfois un « contrat déguisé »
La jurisprudence stipule que, sous réserve que soient remplies plusieurs conditions, la promesse de vente est juridiquement similaire à un contrat définitif et détaillé.

Les tribunaux israéliens ont tranché que la mention de détails majeurs relatifs à la transaction pourrait s’apparenter à un contrat en bonne et due forme, quel que soit le titre donné à ce document. À titre d’exemple, lorsque la promesse de vente comprend l’identité des Parties, l’adresse du bien immobilier, le prix de la transaction, les modalités de paiement et la date de remise des clefs, il s’agit d’un contrat doté d’une valeur juridique.

De plus, la jurisprudence a ajouté que dans le cas où certains détails relatifs à la transaction seraient manquants, il sera possible de les compléter sans porter atteinte à la valeur juridique de la promesse de vente.

Afin de juger quelle était la volonté réelle des parties, la jurisprudence a établi deux vérifications de la promesse de vente :

• La vérification subjective : destinée à s’enquérir de la volonté des Parties à signer un contrat définitif entre elles ;
• La vérification objective : destinée à analyser le contenu de la promesse de vente et à confirmer que les termes de cette dernière incluent les clauses essentielles relatives aux engagements juridiques des Parties.

Par conséquent, la promesse de vente étant un acte juridique, elle contraint la Partie venderesse et l’acheteur.

En cas de rupture des négociations en vue de la rédaction d’un contrat détaillé ou lors de la violation des termes de la promesse de vente, la Partie lésée sera en mesure, à l’instar des dispositions prévues dans un contrat classique, de demander le paiement d’indemnités.

2.     La réduction du délai destiné aux vérifications juridiques préalables
Hormis la négociation des termes de celui-ci, la période préalable à la signature du contrat permet également à l’avocat de l’acheteur de procéder à toutes les vérifications juridiques d’usage. Ces vérifications sont notamment destinées à s’assurer auprès du Cadastre, de la municipalité ou de tout autre organisme d’État que le bien immobilier ne comporte pas de problèmes majeurs, tels que des constructions illégales (effectuées en l’absence de permis de construire), l’existence d’ayants-droits autres que le vendeur et sa banque, etc…

De plus, cette période est propice à la finalisation du montage juridique et financier.

Cependant, lorsque la promesse de vente a été signée entre les Parties, il est naturel que la pression exercée sur ces derniers soient accrues en vue de la signature d’un acte détaillé. Le cas échéant, lorsque les délais sont réduits, certaines vérifications importantes risqueraient de ne pas être effectuées.

En conclusion
La promesse de vente est un acte dont la valeur juridique est parfois similaire à celle d’un contrat détaillé. De ce fait, lorsque les circonstances ne laissent pas d’autre possibilité, la rédaction d’une promesse devra être effectuée judicieusement et comprendre une clause suspensive selon laquelle sa valeur juridique est conditionnée par la signature d’un contrat détaillé et définitif au cours d’un délai prédéfini.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
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