À l’instar de la SCI – Société Civile Immobilière – existant dans certains pays d’Europe et notamment en France, nombreux sont les acquéreurs qui souhaitent acquérir un bien immobilier par le biais d’une société israélienne.

Bien que ce choix revêt de nombreux avantages, il existe des différences significatives entre la législation en vigueur en Israël et celle qui est appliquée à l’Étranger.

De plus, lorsqu’une acquisition immobilière est effectuée par une personne morale, telle qu’une société, il conviendra de prendre plusieurs précautions au préalable.

Peut-on acheter un bien immobilier via une société en Israël ?

Créer une SARL – Société À Responsabilité Limitée – pour acheter un bien immobilier
L’Article 2 de la loi israélienne relative au Droit des sociétés stipule que toute personne physique ou toute personne morale, quelle que soit sa nationalité, est habilitée à se constituer en SARL en Israël. Cette dernière peut être créée par un ou plusieurs fondateurs et gérée par les actionnaires et le Comité de direction, afin de mener une activité professionnelle.

Une fois que la société est créée, elle dispose de toutes les prérogatives juridiques et est habilitée à acheter un ou plusieurs biens immobiliers, signer des contrats, ouvrir un compte bancaire, assigner en Justice ou être elle-même poursuivie devant le Tribunal.

Contrairement à la législation en vigueur dans certains pays occidentaux, en Israël il n’est pas nécessaire de créer un type de société spécifique pour pouvoir ensuite acheter un bien immobilier. La structure de type SARL permet de mener toute activité légale, y compris des transactions immobilières. De surcroît, une société israélienne à responsabilité limitée est habilitée à gérer parallèlement plusieurs secteurs d’activité différents, sous réserve de tenir une comptabilité rigoureusement distincte.

Fiscalité immobilière lorsque l’acquéreur est une société
À l’inverse d’une personne physique résidant en Israël, la société israélienne ne pourra prétendre à des avantages fiscaux, tels que ceux réservés aux primo-accédant, nouveaux immigrants, etc…

En ce sens, les barèmes de taxe d’acquisition appliqués lors de l’achat seront identiques à ceux d’une transaction classique.

Néanmoins, lorsque dès sa création la société a été enregistrée auprès de l’administration Fiscale israélienne en tant que société « transparente » ou société « familiale », il sera possible de réclamer des allégements fiscaux, dans le cas où les actionnaires seraient éligibles pour en bénéficier. Bien que la société soit une entité indépendante, ce type de structure a la particularité d’amoindrir le fossé qui la sépare habituellement de ses actionnaires. Par conséquent, les actionnaires permettront à la société de bénéficier d’avantages fiscaux qui leur étaient initialement personnellement destinés.

Ce type de société est particulièrement adapté et revêt de nombreux avantages juridiques et fiscaux lorsque les actionnaires de la société envisagent de résider dans le bien immobilier qui sera acheté par la société.

Fiscalité immobilière lorsque le vendeur est une société
À l’inverse d’une personne physique, la société israélienne ne pourra pas prétendre à une exonération du paiement de la taxe sur la plus-value.

De plus, l’Article 48a de la loi israélienne relative à la fiscalité des transactions immobilières prévoit que la taxe sur la plus-value sera identique à celle appliquée aux sociétés, qui s’élève actuellement à 23 %.

Enfin, si la société est considérée comme une « société immobilière », c’est-à-dire une société dont l’unique activité est l’achat et la vente de biens immobiliers, tout transfert d’actions sera considéré comme un transfert de droits de propriété et donc soumis à une taxe sur la plus-value (hormis dans certains cas précis prévus par la Loi).

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique.

Maître Yonathan TSADIKA
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