La période qui sépare la date de signature du contrat d’acquisition d’un lot acheté en état futur d’achèvement (VEFA) et la remise des clefs de celui-ci, remise des clefs qui conditionnée par la réception du certificat de conformité, s’étend fréquemment sur plusieurs mois, voire des années.

Dans la majorité des contrats d’acquisition, l’échéancier des paiements est évolutif et fixé selon des dates précises ou en fonction de l’avancée de la construction. Le solde restant dû au promoteur au jour de la remise des clefs varie généralement entre 5 % et 15 % du montant de la transaction.

De quelle manière sont garantis les fonds de l’acheteur à compter du premier paiement et jusqu’à la date de remise des clefs ?
Depuis la réforme de la loi israélienne relative aux transactions immobilières, les promoteurs ont l’obligation de garantir les fonds versés par les acquéreurs. La législation en vigueur prévoit plusieurs types de garanties et le promoteur sera libre de choisir parmi l’une des alternatives suivantes :

1.     La garantie bancaire
La garantie bancaire est émise par la banque qui accompagne financièrement le projet immobilier pour chaque paiement effectué. Conformément au contrat signé entre le promoteur et la banque, cette dernière sera en mesure d’octroyer son concours bancaire sous réserve d’inscription d’une hypothèque en sa faveur.

La banque ouvrira alors un compte spécifique destiné à ce projet immobilier.

Par ailleurs,  le paiement des appels de fonds successifs s’effectuera par le biais d’un carnet de bordereaux (appelés en hébreu « shovarim ») détenu par l’acquéreur. Chaque paiement sera effectué par l’intermédiaire d’un bordereau de paiement que l’acquéreur présentera à son banquier personnel.

Le montant qui y figure (généralement inscrit manuellement à l’endroit prévu à cet effet) sera directement débité du compte de l’acquéreur et transféré vers celui du projet. Le bordereau sera tamponné par la banque de l’acquéreur afin d’attester que le paiement a bien été effectué.

Une fois le paiement effectué, une garantie bancaire, d’un montant correspondant à celui qui figurait sur le bordereau, sera envoyé à l’acquéreur (généralement il s’agit du montant hors TVA).

La garantie bancaire a pour but de préserver l’acquéreur et de permettre la restitution de ses fonds, notamment si le promoteur fait faillite ou s’il n’est plus en mesure d’exécuter ses engagements contractuels et d’achever la construction du bâtiment ou du lot.

En revanche, la garantie bancaire ne sera d’aucun secours lors d’un de retard de livraison de la part du promoteur ou si des défauts de constructions sont constatés ultérieurement à la remise des clefs.

2.     La police d’assurance
Hormis les banques, le promoteur est habilité à recevoir un financement par l’intermédiaire d’une compagnie d’assurance.

Le cas échéant, à l’instar du mécanisme prévu pour l’accompagnement bancaire, les paiements s’effectueront par l’intermédiaire d’un carnet de bordereaux ; pour chaque paiement une police d’assurance sera remise à l’acquéreur.

3.     L’inscription d’une note cadastrale
Hormis les garanties financières, telles que la garantie bancaire ou la police d’assurance, le promoteur est habilité à garantir les fonds de l’acquéreur par l’intermédiaire de droits de propriété, en procédant à une inscription cadastrale en faveur de l’acquéreur.

En revanche, les paiements devront être effectués conformément à l’avancée du chantier.

4.     L’inscription des droits de propriété
L’inscription des droits de propriété de l’acquéreur, sous réserve que le bien immobilier soit libre de toute hypothèque ou notification en faveur d’ayants-droit, constitue également l’un des moyens de garantie des fonds investis.

Le cas échéant, étant donné que l’acquéreur est l’unique détenteur des droits de propriété, il ne sera pas nécessaire de fournir une autre garantie de quelque nature que ce soit.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique personnalisé.

Maître Yonathan TSADIKA
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