La loi israélienne relative à la fiscalité des transactions immobilières stipule que la vente d’un bien immobilier est soumise au paiement par la Partie venderesse de la taxe sur la plus-value.

Dans certains cas, et sous condition de répondre à plusieurs critères précis, le vendeur sera habilité à demander une exonération totale du paiement de cet impôt.

Hormis les critères liés au statut du vendeur, certains d’entre eux dépendent de la nature du bien immobilier mis en vente.

Le calcul du montant de la taxe sur la plus-value est un point majeur qu’il convient de vérifier préalablement à la signature d’un contrat de vente.

La règle générale est que le vendeur est assujetti au paiement de cette taxe, qui se calcule sur la base de la différence entre le montant d’achat du bien et celui de la vente, après déduction de certains frais.

Dans certains cas précis prévus par la loi, et sous condition de répondre aux critères énoncés par cette dernière, une exonération de paiement pourra être envisagée.

Les cas les plus répandus de demande d’exonération du paiement de la taxe sur la plus-value sont les suivants (sous réserve de remplir tous les critères exigés par la loi et la jurisprudence) :

• La vente de son seul bien immobilierCette exonération s’applique pour un résident israélien ainsi que pour un résident étranger ne possédant pas d’autre bien immobilier dans son pays de résidence. Il sera notamment exigé du vendeur de posséder ce bien immobilier depuis dix-huit mois (au minimum) et de ne pas être propriétaire d’un ou plusieurs autres biens immobiliers ;
• La vente d’un appartement reçu en héritageCette exonération pourra s’appliquer sous condition que le bien immobilier faisant l’objet de la vente était l’unique bien du défunt ;
• La donation d’un appartement entre proches d’une même famille ;
• La vente de deux appartements pour l’achat d’un unique bien immobilier.

Cependant, à la différence des modalités de calcul de la taxe d’acquisition, seuls les biens immobiliers répondant au statut de « bien immobilier éligible à une exonération » permettront à leur propriétaire d’en bénéficier. La date de référence pour la vérification de l’application de ces critères est le jour de la vente du bien immobilier.

Les Articles 1 et 49 de la Loi relative à l’imposition des transactions immobilières définissent le bien immobilier comme étant éligible sous condition de remplir les critères suivants :

• Posséder le statut de « bien immobilier » et le vendre intégralement ou en partie ;
• La construction du bien immobilier est terminéeCe critère n’exige pas forcément l’obtention du certificat de conformité mais dépend d’une vérification objective quant à la possibilité de résider dans le bien immobilier ;
• Le propriétaire est un particulier (une personne physique)Ce critère vient exclure les biens immobiliers détenus par une personne morale, telle qu’une Société À Responsabilité Limitée ;
• Le bien immobilier est utilisé à des fins d’habitationAfin de répondre à ce critère, il sera exigé que la majorité de la surface du bien immobilier ait servi à l’habitation au cours de l’une des périodes suivantes :
  • Au cours de 80 % de la période sur laquelle est calculée la taxe sur la plus-value ;
  • Au cours des quatre ans ayant précédé la vente.
• La jurisprudence a interprété au sens large la définition mentionnée par la Loi en y incluant également tout bien immobilier étant potentiellement utilisé à des fins d’habitation, y compris lorsque ce n’est pas le cas dans la pratique ;
• Le bien immobilier n’est pas vendu à des fins commercialesCe critère vient exclure les appartements vendus par des promoteurs immobiliers commercialisant des projets neufs.

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Maître Yonathan TSADIKA
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