Lors de l’achat d’un bien immobilier en état futur d’achèvement, les aléas du chantier de construction, ainsi que les contraintes administratives et juridiques, sont nombreux et la date de remise des clefs prévue dans le contrat est fréquemment dépassée. Il y aura alors matière à exiger des indemnités.

La loi israélienne contraint le promoteur au règlement d’indemnités lorsque le retard excède les 60 jours.
Néanmoins, si ce retard est dû à un cas de force majeure, indépendant de la volonté du promoteur, ces dernières ne pourront être exigées.

Dans quels cas un acquéreur peut-il prétendre au paiement d’indemnités de retard ?
Afin de préserver les intérêts des acquéreurs, la loi israélienne relative aux transactions immobilières, amendée en 2011 par le Parlement israélien, inflige une lourde sanction aux promoteurs dont le retard excède 60 jours au-delà de la date contractuelle.
Les termes de cet article de loi ne peuvent être modifiés par les Parties, quels que soient les termes du contrat d’acquisition.
De plus, l’Article 5a de la loi relative aux transactions immobilières définit le montant des indemnités qui devront être réglées par le promoteur à l’acquéreur, comme suit :

• Jusqu’à 60 jours de retard : pas d’indemnités ;
• Au cours des 8 premiers mois de retard : versement d’une indemnité correspondant à un mois et demi du loyer pour un bien du même type ;
• À compter du 9e mois de retard : versement d’une indemnité correspondant à un mois et quart du loyer pour un bien du même type.

Les « cas de force majeure »
En revanche, les Parties sont habilitées à convenir dans le contrat d’une clause prévoyant qu’en cas d’événement imprévisible et indépendant de la volonté du promoteur, le retard occasionné ne sera pas soumis au paiement d’indemnités de retard.
L’usage répandu est que cette clause figure dans tous les contrats d’acquisition en état futur d’achèvement, hormis cas exceptionnels.

De ce fait, par exemple, lorsque le retard est dû aux conditions météorologiques particulièrement difficiles, à une catastrophe naturelle, à la situation sécuritaire ou à des difficultés relatives à l’importation de matériaux de construction et matières premières, le promoteur n’aura pas l’obligation de verser des indemnités de retard à l’acheteur au cours de cette période.

Il en sera de même lorsque le retard aura été occasionné par l’acquéreur, notamment lors de la modification des plans de l’appartement ou en cas de retard de paiement.

Par conséquent, préalablement à la réclamation de paiement d’indemnités de retard, et afin d’estimer si la responsabilité du promoteur est engagée, il conviendra de répondre aux questions suivantes :

• Est-ce que le constructeur a planifié un échéancier des travaux minutieux et réaliste ?
• Est-ce que le constructeur a fait preuve de négligence ?
• Est-ce que les effectifs engagés sur le chantier étaient suffisants afin de respecter les délais ?
• De quelle manière le constructeur a-t-il géré les événements imprévus ? A-t-il tenté de réduire la période de retard ? Quelle est la part de responsabilité de tiers ?
• Est-ce que le retard a pour origine une décision ou une démarche d’une administration ?
• Est-ce que le cas de force majeure est directement ou indirectement à l’origine du retard ?

Les réponses à ces questions permettront de déterminer si le promoteur n’est réellement pas responsable du retard de livraison ou s’il aurait pu agir différemment afin de l’éviter ou du moins de le minimiser.

Lorsqu’il est estimé que le promoteur n’est aucunement responsable du retard, le Tribunal sera habilité à répartir les risques et les coûts entre les Parties.

À titre d’exemple, faisant suite aux jurisprudences relatives à la pandémie de Covid-19, lorsque le retard de livraison était justifié, le Tribunal a tranché le paiement par le promoteur des frais réellement engagés par l’acquéreur ou le règlement du montant d’un loyer sans suppléments (règlement équivalent au montant d’un loyer mensuel au lieu d’un loyer et demi pour les huit premiers mois et un loyer et quart pour les mois suivants).

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
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