Depuis le 1er juillet 2022, l’amendement numéro 9 de la loi relative aux acquisitions immobilières sur plans est entré en vigueur.

Cet amendement constitue une réforme majeure qui va significativement modifier les termes des contrats d’acquisitions de biens immobiliers en état futur d’achèvement.

Le but de cette réforme est notamment de réduire l’exposition des acquéreurs aux fluctuations de l’indice du coût de la construction et de réduire les cas de retard de livraison ne justifiant pas le paiement d’indemnités.

Quels sont les principaux changements apportés par cette réforme ?
Alors que dans le passé de nombreux acquéreurs avaient perdu toutes leurs économies en investissant dans des projets qui n’ont pas vu le jour ou dont les promoteurs ont été déclarés en faillite, le législateur israélien a décidé de s’ingérer dans le contenu des contrats d’acquisitions en état futur d’achèvement et de fixer des conditions élémentaires indispensables à la mise en œuvre de ce type de projets.

Afin de préserver les intérêts des acquéreurs, l’amendement numéro 8, voté en 2011 par le Parlement israélien, a imposé des clauses obligatoires et non modifiables, devant apparaître dans les clauses des contrats d’acquisitions immobilières.

Les principales clauses imposées depuis le vote de l’amendement de 2011 sont :

• La garantie des fonds de l’acquéreur par le biais d’un accompagnement financier ou de l’inscription d’une note cadastrale avec un échéancier évolutif selon l’avancée de la construction ;
• Le paiement d’indemnités en cas de retard de livraison de l’appartement ;
• La responsabilité du promoteur quant aux défauts de construction.

L’amendement numéro 9 voté en juin 2022, vient élargir davantage les droits dont bénéficient les acquéreurs et combler plusieurs lacunes constatées dans la mise en application de l’amendement voté en 2011.

1. La réduction de la durée de « retard autorisé »
Le législateur a aboli la période de 60 jours au cours desquels le retard n’était pas indemnisé par le promoteur, hormis en cas de dépassement, le cas échéant le paiement des indemnités était rétroactif.

Depuis le 1er juillet 2022, le retard est de 30 jours seulement mais ne sera pas indemnisé, y compris en cas de dépassement.

2. Le montant des indemnités de retard
Le législateur a modifié les montants et les durées de paiement des indemnités de retard.

Depuis le 1er juillet 2022, ultérieurement au premier mois de retard, le montant des indemnités au cours des trois mois suivants sera équivalent au montant d’un loyer pour un appartement équivalent.

Au cours des cinq mois suivants, le montant de l’indemnité sera équivalent à un mois et quart de loyer.

À compter du onzième mois de retard, le montant de l’indemnité sera équivalent à un mois et demi de loyer.

3. La limitation des « cas de force majeure »
Depuis le 1er juillet 2022, les cas justifiant que les indemnités de retard ne soient pas payées à l’acquéreur par le promoteur sont les suivants :

Le retard de livraison est la conséquence d’un acte ou d’une négligence de l’acquéreur uniquement ;

Le retard de livraison a été occasionné par l’un des cas mentionnés dans l’Article 18 de la loi relative au Droit des contrats et justifiant une annulation de celui-ci.