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De quelle manière optimiser fiscalement la vente de deux appartements ?
De quelle manière optimiser fiscalement la vente de deux appartements ?

La législation israélienne, relative aux transactions d’achat/vente d’appartements, tend à réduire ces dernières années, les exonérations de taxe sur la plus-value ainsi que les allègements de taxe d’acquisition.

Concernant la taxe sur la plus-value, une exonération pourra être envisagée lorsque le propriétaire est résident israélien et ne possède pas de bien immobilier en Israël ou s’il est résident étranger et ne possède pas de bien immobilier dans son pays de résidence.

Néanmoins, lorsque le vendeur est propriétaire de deux biens immobiliers, il conviendra d’élaborer un montage fiscal judicieux afin d’envisager une exonération de taxes.

De quelle manière optimiser fiscalement la vente de deux appartements ?

Selon le barème classique, la taxe relative à la vente d’un appartement qui incombe au vendeur correspond à 25 % de la plus-value, après amortissement des frais.

Parmi les frais déductibles sont inclus : la taxe d’acquisition (payée à l’achat), les honoraires d’avocats (lors de l’achat et de la vente), les frais d’agent immobilier (lors de l’achat et de la vente), les travaux effectués dans le bien, etc.

Cependant, plusieurs montages fiscaux sont envisageables afin de demander une exonération du paiement de la taxe.

  1. Cas d’exonération : La vente de deux biens immobilier pour l’achat d’un unique bien immobilier
    La loi israélienne prévoit l’éventualité de la vente de deux biens immobiliers détenus par un individu pour l’achat d’un unique bien immobilier. Dans ce cas, la vente des deux biens immobiliers sera exonérée de taxe sur la plus-value et le barème de primo-accédant pourra être appliqué lors du paiement de la taxe d’acquisition pour l’achat de l’unique bien.

    Afin de bénéficier de cette exonération, les conditions requises seront les suivantes :

  • Le vendeur vend deux biens immobilier dans le but d’acheter un unique bien immobilier ;
  • Le prix des deux biens immobiliers ne devra pas excéder 2,000,000 NIS (afin que l’exonération soit complète) ;
  • Le prix du bien immobilier acheté doit être équivalent à minimum 75% du prix des deux biens vendus ;
  • Lors de la vente du premier bien immobilier, le vendeur n’en possède pas plus d’un autre (il ne faut pas en avoir plus de deux au total) ;
  • Le délai maximal entre la vente du premier puis du second bien ne devra pas excéder 12 mois ;
  • Cette exonération peut être appliquée qu’une fois au cours de la vie d’un individu.

Dans le cas où la vente des deux appartements serait d’un montant supérieur à 2,000,000 NIS mais inférieure à 3,443,000 NIS, un barème progressif sera appliqué.

  1.  Cas d’exonération : La donation entre proches préalablement à la vente
    Le propriétaire de deux biens immobiliers pourra effectuer la vente de ces derniers en deux étapes :

a)    Première étape : La donation d’un bien immobilier à l’un de ses proches.
La donation constitue le transfert de droits immobiliers sans compensation financière. Lorsqu’elle est effectuée entre les membres d’une même famille, l’Article 62 de la loi relative à l’imposition des transactions immobilières, leur permet de bénéficier d’avantages fiscaux :

  •  Le propriétaire sera exonéré du paiement de la taxe sur la plus-value ;
  • La taxe d’acquisition que devra régler le receveur sera réduite à un tiers de la taxe appliquée.

b)   Deuxième étape : La vente du deuxième appartement en tant « qu’unique bien immobilier  »
Une fois que la donation aura été effectuée, le foyer fiscal sera propriétaire d’un unique bien immobilier (le second) qui pourra être vendu avec une exonération de taxe. Dans ce cas, si le vendeur est résident israélien, il ne devra pas posséder d’autre bien immobilier et s’il est résident étranger il ne devra pas être propriétaire dans son pays de résidence.Afin de bénéficier de cet avantage fiscal, les conditions requises seront les suivantes :

  • Posséder le statut de résident israélien (plus de 183 jours par an sur le territoire israélien) ou résident étranger qui n’est pas propriétaire dans son pays ;
  • Le vendeur n’est pas propriétaire d’un autre bien immobilier, ou du tiers des droits de propriété d’un autre bien immobilier ;
  • Le vendeur est en possession de ce bien immobilier depuis plus de 18 mois ;
  • L’appartement est construit et destiné à l’habitation.
  1. Cas d’exonération : La vente d’un appartement reçu en héritage

    La loi israélienne prévoit différents critères qui devront être remplis afin de permettre à l’héritier d’un bien immobilier de le vendre en bénéficiant d’une exonération de taxe sur la plus-value et notamment :

    a)     Le vendeur devra être le conjoint, le descendant ou le conjoint d’un descendant du défunt ;

    b)    Si le défunt était en vie et vendait son bien immobilier, il aurait théoriquement pu bénéficier de l’exonération de taxe sur la plus-value en tant que vendeur de son unique bien.Néanmoins, suite à une réforme de décembre 2021, cette exonération de taxe sur la plus-value ne pourra pas être appliquée pour un résident étranger.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
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