La période estivale est propice aux déménagements en Israël. Cette dynamique s’explique notamment par des conditions météorologiques favorables et en raison de la période de vacances, qui permettent aux foyers de s’organiser en prévision de la rentrée scolaire.
Pour les bailleurs, il s’agit d’une période parfois délicate au cours de laquelle les locataires qui occupaient leur bien immobilier (parfois durant plusieurs années) vont le quitter afin d’être remplacés par d’autres.
Quelles sont les précautions que doit prendre un bailleur avant de signer un contrat avec un nouveau locataire ?
Les vérifications préalables
Préalablement à la signature du contrat de location, le bailleur devra prendre connaissance de l’identité des locataires. La première prise de contact sera destinée à obtenir des renseignements élémentaires et personnels sur les intentions des locataires potentiels et notamment :
- Combien de personnes vont occuper le bien immobilier ?
- De quelle ville les locataires en devenir sont-ils originaires ? Pour quelles raisons ont-ils quitté leur précédent logement ? S’ils étaient locataires précédemment, combien de temps ont-ils loué le bien immobilier ?
- Quelle est leur profession ? Sont-ils solvables afin de procéder au paiement du loyer ?
- Quelles sont leurs intentions concernant le bail ? Pour combien de temps souhaitent-ils louer le bien immobilier ?
Par ailleurs, le bailleur devra demander au locataire de lui fournir les copies de leurs pièces d’identité, ainsi que de celles des garants (le cas échéant). Il sera recommandé de demander aux locataires la copie des éléments attestant de leur solvabilité afin de s’assurer qu’ils disposent des moyens financiers permettant d’honorer leurs engagements contractuels futurs, le paiement du loyer et des charges.
Le contrat de location
Le contrat de location devra être rédigé avec professionnalisme et minutie afin d’anticiper la plupart des situations ou problèmes pouvant survenir au cours de la période du bail. Le contrat devra impérativement inclure les termes essentiels du bail, tels que l’identité des Parties, l’adresse du bien immobilier, la durée du bail, le montant du loyer, les garanties demandées ainsi que les engagements réciproques du bailleur et du locataire.
De plus, le contrat devra expliciter les conditions d’utilisation du bien immobilier et les modalités de fin de bail.
Enfin, le contrat précisera quelles sont les clauses essentielles qui, en cas de non-respect, seront considérées comme une grave violation du contrat (par exemple en cas de défaut de paiement du loyer). Le cas échéant, la Partie lésée sera habilitée à réclamer le paiement d’indemnités, voire à annuler le contrat.
Les obligations du bailleur
Hormis les vérifications relatives au locataire, le bailleur devra veiller à être en mesure de respecter ses engagements contractuels, ainsi que ceux qui lui incombent conformément à la Loi. Depuis l’adoption en 2017 de l’amendement de la loi relative aux baux locatifs, plusieurs obligations ont été imposées au bailleur et notamment :
1.Mettre à disposition du locataire un bien immobilier adéquat à son logement
Selon la loi israélienne, le bien immobilier devra être habitable et convenable. Cependant, les exigences du législateur sont rudimentaires, comprenant notamment l’obligation de louer un bien immobilier qui ne comporte pas de dangers et qui soit relié aux systèmes d’eau et d’électricité.
2. Réparer les dysfonctionnements au cours des délais impartis
Les dépenses liées à l’usure naturelle du bien immobilier (remplacement du ballon d’eau chaude, problèmes d’humidité ou électriques, etc.) sont généralement à la charge du propriétaire. Selon la loi israélienne, des délais précis seront fixés, comme suit :
- Pour une réparation courante : jusqu’à 30 jours ;
- Pour une réparation urgente : jusqu’à 3 jours.
3. Limiter les garanties demandées
Le montant des garanties en liquidités exigées par le bailleur au locataire sera limité à l’équivalent de trois mois de loyer. De plus, s’il décide de faire usage de ces garanties afin d’obtenir la réparation d’un dommage qui lui a été causé par le locataire, il devra se limiter au montant du préjudice causé.4. Prendre en charge ses frais personnels
Le bailleur devra prendre à sa charge ses frais personnels, tels que les frais liés à la souscription d’une police d’assurance habitation.
Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.
Maître Yonathan TSADIKA
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