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Comment bien préparer sa vente immobilière en Israël ?
Comment bien préparer sa vente immobilière en Israël ?

La cession d’un bien immobilier se déroule conformément à une série d’étapes prévues aux termes du contrat de vente. Afin de ne pas retarder ces étapes consécutives et d’anticiper d’éventuelles embuches, il conviendra, préalablement à la mise en vente, de procéder à plusieurs vérifications.

Ces dernières sont destinées à simplifier et fluidifier le déroulement de la transaction.De quelle manière doit-on préparer son bien immobilier afin de le vendre ?

En préambule de la vente de son bien immobilier, il conviendra de se poser plusieurs questions :

1.     Première question : Êtes-vous juridiquement le propriétaire de votre bien immobilier ?
Le fait de jouir d’un bien immobilier ne signifie pas pour autant que l’inscription des droits de propriété a été effectuée.
La première vérification juridique consiste donc en l’analyse d’un extrait du Cadastre, selon le Bloc et la Parcelle correspondants à l’adresse du bien immobilier. Ce document permettra de savoir si le vendeur est bien inscrit en tant que propriétaire et si l’inscription de l’appartement en sous-parcelle a bien été effectuée.

Dans le cas où le vendeur n’est pas inscrit au Cadastre, il devra se tourner vers le Registre en charge de son inscription, à l’instar du K.K.L. ou du Cabinet d’avocats du promoteur, s’il s’agit d’un immeuble récent.
Le cas échéant, il devra leur demander un récépissé des ayants droits, attestation permettant de justifier qu’il est le propriétaire du bien immobilier. Si l’inscription de ses droits de propriété n’a pas encore été effectuée, il devra leur fournir tous les éléments juridiques requis pour ce faire (procurations, attestation de paiement des taxes, etc.).

L’existence d’erreurs ou la nécessité d’actualisation des informations
Certaines informations peuvent figurer au Cadastre ou être enregistrées au Registre en charge de l’inscription des droits, sans pour autant être mis à jour. À titre d’exemple, il sera recommandé de vérifier les éléments suivants :

  • Lorsque le propriétaire est résident étranger, il devra vérifier que le numéro de passeport inscrit au Cadastre correspond bien à celui en sa possession au jour de la vente ; le cas contraire, il conviendra de procéder à une mise à jour auprès du Cadastre ou du Registre en charge de son inscription ;
  • Lorsque le propriétaire est titulaire d’une carte d’identité israélienne, il conviendra de vérifier que celle-ci ne comporte pas d’erreur et que les nom et prénoms sont correctement orthographiés ;
  • Lorsque le bien immobilier a été reçu dans le cadre d’une succession, il conviendra de s’assurer que cette dernière a bien été transcrite au Cadastre.

 2.     Deuxième question : Est-ce que des privilèges sont inscrits en faveur de tiers sur le bien immobilier ?
La vérification de l’extrait du Cadastre ou du récépissé des ayants droits permettra de s’assurer que des notifications ne sont pas inscrites en faveur de tiers. Il conviendra notamment de procéder aux vérifications suivantes :

  • S’assurer que certaines notifications inscrites dans le passé et qui ne sont plus d’actualité ont bien été supprimées. Ainsi, si une hypothèque a été inscrite lors de l’acquisition du bien immobilier et que le crédit a été intégralement remboursé, il conviendra de s’assurer que l’hypothèque a bien été levée ;
  • Prendre connaissance de certaines notifications en raison d’une situation qui doit être régularisée. À titre d’exemple, si une notification a été inscrite en faveur d’une administration en raison d’une dette.

De plus, lorsque sur l’extrait du Cadastre figurent des notifications en faveur d’administrations, il conviendra de prendre connaissance de leur contenu et de pouvoir justifier à l’acquéreur pour quelle raison elles ont été inscrites. A titre d’exemple, une notification en faveur de la municipalité peut avoir été inscrit en raison d’un droit de préemption futur qui sera appliqué sur une partie de la parcelle cadastrale, afin de permettre le développement urbain du quartier.

3.     Troisième question : Y-a-t-il des constructions illégales ?
Lorsque des constructions ont été effectuées dans le bien immobilier sans avoir obtenu l’autorisation préalable de la Municipalité, il conviendra de régulariser la situation avant de vendre le bien.
Cette régularisation pourra s’effectuer soit par une remise en l’état, conformément au permis de construire, soit par l’obtention de l’accord de la Mairie pour les constructions effectuées. L’existence de constructions illégales est susceptible de compromettre la transaction et a pour conséquence de revoir la valeur du bien à la baisse.

4.     Quatrième question : Quel est le montant des frais annexes et taxes ?
Le montage financier est requis également lors de la vente d’un bien immobilier. Il conviendra de prendre en considération le montant de la taxe appliquée sur la plus-value (en l’absence d’exonération), le montant de la valorisation du bien (à régler à la Municipalité, le cas échéant), les frais d’agence immobilière, les honoraires d’avocat, ainsi que les frais annexes (tels que des travaux ou réparations si nécessaire).

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
+ 972 (0) 50 486 34 76
yonathan@tsadika.co.il

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