La politique du Ministère des Finances de ces dernières années visant à augmenter la fiscalité afférente aux transactions immobilières et à réduire les possibilités de réductions et d’exonérations, a été un facteur décisif pour encourager les parents à investir dans l’acquisition de biens immobiliers inscrits au nom de leurs enfants.
Si les parents souhaitent ultérieurement devenir propriétaires de ce bien immobilier et être inscrits en tant que tels au Cadastre, leur enfant pourra procéder à une donation entre proches et leur transmettre ses droits.
Le cas échéant, certaines restrictions seront appliquées en cas de revente par la suite.
De quelle manière se déroule la donation enfants-parents ?
Les trois cas de figure les plus répandus, au cours desquels des parents financent l’acquisition d’un bien immobilier acheté au nom de leur enfant, sont les suivants :
- L’acquisition d’un bien à des fins d’investissement, en bénéficiant de barèmes de taxes avantageux, sous réserve que leur enfant ne possède pas d’autre bien immobilier ;
- L’acquisition d’un bien en « cadeau » pour leur enfant de leur vivant. Ce procédé permet d’anticiper les éventuels conflits au cours du partage du patrimoine familial et d’éviter à l’enfant de devoir procéder aux démarches de succession, lors du décès de ses parents. De plus, les droits de propriété sont inscrits au Cadastre au nom de l’enfant, ce qui permet de le préserver définitivement et d’éviter toute contestation future ;
- L’acquisition d’un bien par l’enfant avec l’assistance financière de ses parents.
Bien que la majorité des donations soient effectuées pour des appartements à des fins d’habitations, ces dispositions peuvent être adaptées pour des locaux commerciaux, des terrains constructibles ou des terres agricoles.
Lorsque l’enfant est inscrit au Cadastre, il devient juridiquement l’unique propriétaire du bien immobilier. De ce fait, il peut en disposer librement, procéder à toute opération juridique le concernant, telle qu’une revente ou une mise en location.
À l’inverse, ce bien immobilier peut être saisi par un créancier en cas de dettes impayées (y compris des dettes contractées indépendamment de la volonté des parents), ou dans le cadre d’une procédure en Justice, par exemple en cas de divorce ou une assignation en Justice.
Par conséquent, il conviendra de prendre plusieurs dispositions afin de préserver les intérêts des parents en cas d’événements futurs imprévisibles.
L’acquisition d’un bien immobilière par un enfant majeur et résident israélien bénéficiant du barème de primo-accédant permet de réduire considérablement le montant de la taxe d’acquisition.
De plus, lorsque l’enfant souhaite transférer ses droits à ses parents, les barèmes de taxe réservés aux donations entre proches seront appliqués, à savoir : réduction de la taxe d’un tiers pour les parents receveurs et exonération de plus-value pour l’enfant donneur.
Les restrictions en cas de revente
Dans le cas où ultérieurement à la donation, le bien immobilier est vendu à un tiers, et qu’il constitue l’unique bien immobilier des vendeurs, il conviendra de remplir plusieurs critères afin de bénéficier d’une exonération de taxe sur la plus-value :
- Si le vendeur a habité dans l’appartement : il sera éligible à une exonération de 3 ans à compter de la date à laquelle il a commencé à habiter dans l’appartement ;
- Si le vendeur n’a pas habité dans l’appartement : il sera éligible à une exonération 4 ans à compter de la date de la donation.
Afin d’éviter de patienter au cours de ces délais avant de revendre le bien immobilier, si ce dernier est l’unique bien immobilier de l’enfant, il pourra être transmis à ses parents selon l’Article 49b de la loi relative à la fiscalité des transactions immobilières, indépendamment de leur demande de réduction du montant de la taxe d’acquisition dans le cadre de la donation.
Si les parents ne possèdent pas d’autre immobilier, le délai nécessaire afin de revendre l’appartement et de bénéficier d’une exonération sera de 18 mois.
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Maître Yonathan TSADIKA
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