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Achat sur plans : faut-il anticiper les paiements au promoteur ?
Achat sur plans : faut-il anticiper les paiements au promoteur ?

Face à l’augmentation des taux, certains promoteurs proposent actuellement, et ce en dépit de l’échéancier convenu, d’anticiper les paiements à ces derniers.

Or, cette « bienveillance » aurait été d’autant plus salutaire, lorsque l’indice du coût de la Construction avait fortement augmenté courant 2021.Les plus grands promoteurs immobiliers du Marché proposent actuellement à leurs clients d’anticiper leurs paiements dans le cadre de leur achat immobilier.

Dans les courriers envoyés en ce sens, la démarche est présentée comme un geste accordé par les promoteurs en faveur de leurs clients…semble qu’il s’agit plutôt d’une astuce servant avant toutes choses les intérêts des entrepreneurs visant à leur permettre de réduire l’impact de la récente augmentation des taux d’intérêt.

Or, jusqu’à il y a peu, lorsque l’indice du coût de la Construction était en pleine augmentation et que la question d’anticiper les paiements était pertinente pour les acquéreurs, nombre de ces derniers se sont opposés à leurs demandes.

Dans le cadre d’un achat sur plans, l’acquisition est payée en plusieurs fois, par le biais d’appels de fonds convenus aux termes de l’échéancier, qui est l’une des annexes au contrat d’acquisition.

Le promoteur fait appel de son côté à un financement bancaire.

Jusqu’à il y a peu, l’augmentation de l’indice du coût de la Construction était telle, que le promoteur avait tout intérêt à emprunter : un Indice en crue de 6~7 %/an face à un taux d’emprunt bien moins cher, qui était aux alentours des 3.50 %.

Toutefois, depuis avril 2022, le taux Directeur est passé de 0.10 % à 3.25 %, faisant passer le taux d’emprunt à 6~6.50 % pour les promoteurs, tandis que l’Indice du coût de la Construction stagne (petite augmentation de 0.60 % entre juin et novembre 2022), rendant le calcul bien moins intéressant…

L’actuelle clémence des promoteurs semble donc avant toute chose servir leurs intérêts, en dépit de la teneur de leurs courriers dans lesquels ils expliquent uniquement servir les intérêts de leurs clients et répondre à leurs nombreuses demandes en ce sens.

Entre janvier 2021 et juin 2022, l’indice du coût de la Construction a augmenté de 9.50 % ; rappelons que l’Indice est calculé sur la base du solde restant dû au promoteur.

Par ailleurs, les banques ne finançant que le montant contractuel, les acquéreurs se sont retrouvés avec un delta se chiffrant en dizaine, voire parfois centaines, de milliers de shekels à financer de leurs fonds propres.

De leur côté, les promoteurs ont confessé à la revue économique en ligne Calcalist, que « il est vrai que la remontée des taux faisant augmenter le coût du crédit nous a poussé à reconsidérer les demandes de paiements anticipés de la part de nos clients ».

Un expert comptable, spécialisé en comptabilité des projets immobiliers, explique que tout au long de la vie d’un projet de construction, la banque accompagnant le projet et le promoteur tiennent un « rapport dans lequel les dépenses sont comparées aux revenus tous les mois. Le taux d’intérêt est déterminé en fonction de ce rapport, similaire à celui déterminé pour un découvert. Si l’entrepreneur a plus de revenus que de dépenses, il ne paiera pas de taux d’intérêt ; en revanche, plus le promoteur reporte les appels de fonds, plus il est exposé à l’augmentation du taux d’intérêt. »

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