L’acquisition d’un bien immobilier dans un projet neuf en cours de construction, voire préalablement à l’obtention du permis de construire, nécessite de prendre certaines précautions pour garantir les droits de l’acheteur.
Bien que le système juridique israélien se prononce majoritairement en faveur de la liberté des Parties à fixer les conditions contractuelles de leur choix, le législateur israélien s’est ingéré dans la rédaction des contrats d’achat de biens immobiliers en état futur d’achèvement.
Par le biais de la loi relative aux transactions immobilières, la loi israélienne impose certaines conditions aux promoteurs et tend à rééquilibrer le rapport entre promoteurs et acheteurs.
De quelle manière sont protégés les droits des acheteurs dans les projets neufs ?
Quelle est la définition du « h’ok haméhère dirot » ?
Votée par le Parlement israélien en 1973, la loi relative aux transactions immobilières, appelée en hébreu le « h’ok haméh’ère dirot » (littéralement la loi relative aux ventes d’appartements) a connu plusieurs amendements, dont le dernier date de juillet 2022.
Cette loi est destinée à définir une structure juridique aux transactions immobilières de biens en état futur d’achèvement. Elle impose aux promoteurs de construire le bâtiment conformément aux plans et au cahier des charges, définit les règles de sécurité du chantier, stipule quelles sont les normes en vigueur et les recours des acheteurs en cas de manquements à ces dernières. Conformément à cette loi, plusieurs garanties devront être fournies par le promoteur aux acheteurs :
1. La garantie des fonds de l’acheteur
La loi relative aux transactions immobilières impose aux promoteurs de garantir les fonds versés par les acheteurs.
Il existe plusieurs types de garanties et le promoteur sera libre de choisir parmi l’une des alternatives suivantes : la garantie bancaire (ou via une compagnie d’assurance reconnue) ou l’inscription d’une notification cadastrale associée à un échéancier des paiements évolutif selon l’avancée de la construction de l’immeuble.
En cas de faillite du promoteur ou de blocage majeur du chantier, ces garanties seront destinées à protéger les intérêts des acheteurs et à garantir les fonds qu’ils ont investis.
2. La garantie décennale dégressive du promoteur
La loi relative aux transactions immobilières prévoit deux périodes au cours desquelles le promoteur sera responsable des éventuels dysfonctionnements ou vices de construction :
- La période de vérification : celle-ci débute à partir du jour de la remise des clefs et sa durée varie entre un et sept ans selon le type de réparation à effectuer. À titre d’exemple, au cours de la première année le promoteur sera responsable de tout défaut de construction qui aura été constaté dans l’appartement et qui n’était pas visible auparavant : quatre ans pour la tuyauterie ; sept ans pour ce qui est d’une dégradation importante ou une altération des revêtements extérieurs de l’immeuble.
- La période de garantie : celle-ci débute lorsque se termine la période de vérification et dure trois ans. Au cours de cette période, le promoteur aura l’obligation de réparer les défauts résultant directement d’une malfaçon liée à la construction ou aux matériaux.
3. Les indemnités en cas de retard de livraison
Concernant les contrats signés avant le 1er juillet 2022, le promoteur bénéficie d’une période de retard autorisé et non indemnisé de deux mois. Passé ce délai, il devra régler des indemnités équivalentes à un mois et demi de loyer au cours des huit premiers mois puis un mois et quart au cours des mois suivants.
En revanche, concernant les contrats signés après le 1er juillet 2022, date d’entrée en vigueur de l’amendement numéro 9, le promoteur bénéficie d’une période de retard autorisé et non indemnisée de 30 jours seulement.
Passé ce délai, il devra régler des indemnités équivalentes à un mois de loyer au cours des trois mois suivants, un mois et quart au cours des cinq mois suivants, puis un mois et demi à partir du onzième mois de retard et jusqu’à la date de remise des clefs effective.
Cependant, certaines réserves pourront être prévues, notamment en cas de force majeure ou si le retard a été occasionné par l’acheteur (modification des plans, retard de paiement, etc.).
4. Le calcul de l’indexation à l’indice du coût de la construction
Depuis le vote de l’amendement numéro 9 en juillet 2022, le législateur s’est également ingéré dans les clauses des contrats relatives à l’indexation du prix d’achat à l’indice du coût de la construction.
Bien que l’usage répandu était, jusqu’à cette date, d’ajouter une indexation à l’intégralité du prix d’achat, le législateur limite dorénavant cette indexation jusqu’à 40 % du montant total. Aucune autre indexation ne pourra s’ajouter au prix, hormis le paiement d’intérêts en cas de retard de plus de sept jours d’un paiement incombant à l’acheteur.
Ces clauses seront appliquées uniquement pour les contrats signés à partir du 1er juillet 2022.
Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.
Maître Yonathan TSADIKA
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