L’UBI – Union des Bâtisseurs d’Israël – a soumis au Bureau en charge de l’aménagement du territoire des objections au plan d’aménagement des zones adjacentes aux gares de métro.

En cause ?

Une taxe d’amélioration de 75 % et un volume de construction limité de nature à décourager les promoteurs à porter un projet immobilier.

Le projet d’aménagement des zones d’habitation limitrophes des stations de métro suscite une vive opposition de la part des promoteurs immobiliers.

Les comités d’aménagement du Territoire de la région Centre et de Tel-Aviv ont soumis au Conseil national en charge de l’urbanisme et de la construction leurs remarques au projet d’aménagement des zones environnantes des stations de métro – plan connu sous le nom de TAMA 70 -, qui ajoute des droits de construction tout en la densifiant aux abords des stations.

Pour sa part, l’UBI estime que le plan n’est pas économiquement applicable.

L’UBI argue notamment, que « dans sa forme actuelle, le plan devrait entraîner le gel des constructions dans l’ensemble de la région du Goush Dan, mais également provoquer des retards dans les constructions entreprises, affecter une planification appropriée et optimale, et ainsi empêcher la réalisation du plan prévu ».

Ce qui dérange principalement les entrepreneurs, c’est la taxe d’amélioration majorée de 75 %, composée des 40 % de taxe d’amélioration habituellement pratiquée et de 35 % supplémentaires en raison de la proximité au Métro.

À la base de cette surtaxe, la certitude que la proximité aux stations de métro et l’augmentation des droits de construction conduiront à une valorisation significative du foncier.

L’UBI dénonce par ailleurs la faiblesse du volume de surfaces constructibles prévues. »Il est vrai que le plan TAMA 70 prévoit de belles surfaces constructibles, cependant nous nous confrontons systématiquement dans la pratique à des comités en charge de l’aménagement du territoire, locaux pour la plupart, qui font du minimum prévu par les plans le maximum dans les faits. Il convient donc que le plan TAMA 70 guident ces comités afin qu’ils adaptent leurs autorisations aux surfaces aux abords des stations de métro et permettent plus de constructions, comme le prévoit d’ailleurs le Plan ».

Autre problème soulevé par l’UBI, la question des projets de Tama 38, dont la mise en chantier à proximité des stations de métro exigera dorénavant l’approbation de l’ingénieur municipal et du comité municipal en charge de l’urbanisme afin d’obtenir le permis de construire, tandis que seul l’aval du comité est habituellement demandé.

Pour pallier cette nouvelle contrainte, l’UBI demande à ce que l’Ingénieur, ainsi que le Comité fasse connaître leur position sous 30 jours ; en l’absence de réponse, ils considèreront leur demande comme approuvée.

Le fonds Reality – Keren Reality en hébreu – fonds d’investissement immobilier, a soulevé par la voie de son avocat la question fiscale pour les projets limitrophes des stations de métro.

Pour le Fonds, « la fiscalité élevée découragera la promotion des projets puisqu’à un tel taux d’imposition le profit est très faible voire inexistant.

L’Etat sera également lésé car en l’absence de projets menés par des promoteurs, ce dernier ne percevra pas des recettes fiscales censées être investies dans d’autres projets, que nul autre ne pourra financer, en quel cas, les projets seront retardés… Ce manque de visibilité refroidira la planification et la mise en œuvre de projets, ce qui réduira encore les recettes perçues, etc… Ce cercle vicieux se répètera jusqu’à l’effondrement du projet lui-même ».

Afin d’étayer ses propos, le Fonds s’est tourné vers un urbaniste privé, qui a estimé que cette taxation supplémentaire de 35 % sur la valorisation entraînée par la venue du métro est extrêmement inhabituelle.

De fait, ce dernier observe que dans le reste du monde occidental, la norme est plutôt de 5 à 10 % avec des investissements gouvernementaux en contre-partie s’inscrivant dans le cadre d’accords pré-définis.

Semble que dans le cas présent, la fiscalité est un peu trop ambitieuse, pour ne pas dire gourmande.

Le Fonds appelle donc à plus de mesure en terme de fiscalité et de planification.

Il est logique que les investisseurs privés reversent une partie des bénéfices qu’ils ont réalisés à l’État à la faveur de la construction du métro, mais pas comme prévu aux termes du plan TAMA 70 : « la fiscalité prévue est uniforme à toutes les stations de métro, or certaines sont plus importantes que d’autres.

Par ailleurs, la plupart des stations se trouvent dans des zones déjà construites, pour lesquelles il est peu probable que s’ajoutent de nouvelles constructions, sauf à densifier la zone, or, « qui a dit que la banlieue de Tel-Aviv devait devenir Hong Kong ? »

À titre d’exemple, et pour comprendre la singularité de ce plan en matière de fiscalité, les villes de Paris et de Londres, ont de fait prévu une taxe, non sur le terrain mais sur les entreprises, qui peuvent soit la payer, soit construire des bâtiments publics ; il s’agit d’accords spécifiques et non d’une taxe globale.

L’avocat représentant le Fonds estime qu’il est important d’écouter le marché privé : « Il s’agit d’un projet d’aménagement, d’ingénierie, d’urbanisme, des plus importants, si ce n’est le plus important, de l’histoire du Pays.

Le marché privé contribue également à la réussite et à la pérennité du projet. De fait, l’État a fait savoir qu’il ne sera pas en mesure de faire face aux coûts d’un tel projet, estimé à environ 150 milliards de shekels, qui seront financés à moitié par l’État et l’autre moitié par les recettes fiscales perçues dans le cadre du mécanisme fiscal spécialement prévu aux termes du plan TAMA 70. Si ce mécanisme s’effondre, il se peut que le Gouvernement n’ait plus d’argent à investir dans le projet ».

« De l’aveu des différents corps de métiers intervenant dans la mise en œuvre de ce projet, la particularité de ce mécanisme fiscal, qui exige notamment que la taxe soit payée en amont du projet, met la réussite de ce dernier en péril ».