Depuis 2005, le gouvernement israélien encourage l’entreprise de projets appelés « Tama 38 », destinés à adapter les immeubles aux normes antisismiques. Le vote de cette loi résulte d’une prise de conscience de la dangerosité des immeubles construits avant 1980, notamment en cas de tremblement de terre.
L’atout majeur de la loi du « Tama 38 » est la possibilité d’obtenir un permis de construire pour l’ajout de surfaces constructibles supplémentaires en faveur des copropriétaires.
Afin de pouvoir en bénéficier, il conviendra de répondre aux critères suivants :
– Le permis de construire de l’immeuble a été délivré avant le 1er janvier 1980 ;
– L’immeuble n’est pas adapté aux normes antisismiques ;
– L’immeuble n’a pas fait l’objet d’un arrêté de destruction par ordre définitif d’un tribunal compétent ;
– L’immeuble comprend minimum deux étages et une surface totale de plus de 400 mètres carrés.
Lorsque ces conditions sont réunies, les copropriétaires pourront envisager la mise en œuvre du projet de Tama 38. Le cas échéant, dans la plupart des cas, ces derniers verront les surfaces de leurs appartements être agrandies, avec l’ajout d’une pièce supplémentaire et/ou de terrasses ou autre.
En contrepartie, ils devront céder les droits de construction sur le toit à un promoteur immobilier qui ajoutera des étages supplémentaires ; les frais liés à ce projet seront intégralement pris en charge par ce dernier.
Pour ce faire, l’accord d’une majorité des copropriétaires est requise. L’obtention de cette majorité, qui est la première étape et qui conditionne la mise en application du projet, s’avère être parfois complexe.
Dans certains cas, des copropriétaires récalcitrants peuvent s’y opposer et compromettre sa mise en application.
Quelle est la majorité requise ?
La loi israélienne exige que les deux tiers des copropriétaires donnent leur approbation. Cependant, bien que l’accord à l’unanimité n’est pas exigé, son obtention facilite et accélère la mise en application du projet ; à l’inverse, l’opposition active d’un ou plusieurs propriétaires peut mettre en péril le projet.
Dans certains cas, le promoteur immobilier qui ne souhaite pas s’engager dans des procédures judiciaires longues et couteuses, sera susceptible de renoncer à sa participation au projet.
Quelles sont les motifs d’opposition de certains propriétaires ?
Les raisons les plus répandues de l’opposition de certains propriétaires à la mise en application du projet sont généralement les suivantes :
– Les inquiétudes et le dérangement occasionné par les travaux et la transformation d’un immeuble paisible en chantier de construction ;
– Le manque d’informations, qui sont parfois manquantes à ce stade, préalablement au dépôt de la demande de permis de construire.
Déposer un recours en Justice pour contraindre les récalcitrants
Les copropriétaires confrontés à un voisin récalcitrant qui s’oppose au projet sans raison légitime, pourront entamer des poursuites judiciaires à son encontre et déposer une assignation au département en charge des copropriétés au sein du Cadastre, organe qui règle les litiges entre voisins.
Le juge en charge du dossier devra prendre connaissance des arguments de chacune des Parties et évaluer les éventuels préjudices qui leur seront causés. Lorsque l’opposition du propriétaire récalcitrant n’est pas justifiée, le juge pourra ordonner la mise en application du projet.
Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.
Maître Yonathan TSADIKA
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